不動産小口化商品の比較｜匿名組合型と任意組合型の違い・節税効果とは？
少額から始められる不動産投資として注目される「不動産小口化商品」。その中でも特に多く使われているのが「任意組合型」と「匿名組合型」です。この記事では、それぞれの仕組みや税務上の違い、どちらが節税や相続対策に有利かをわかりやすく解説します。
不動産小口化商品の基本｜どんな仕組み？
不動産小口化商品とは、1つの不動産を複数の投資家で共有する形で所有・運用する投資手法です。大規模な不動産を少額から購入できるため、近年注目を集めています。投資家は、それぞれの出資割合に応じて賃料収入や売却益を受け取ることができます。
なぜ人気なのか？（相続・節税・分散投資）
不動産小口化商品の人気の理由は、主に以下の3つです。
相続対策：不動産は現金よりも評価額が下がることが多く、相続税対策に有効です。
節税効果：所得税や相続税において節税メリットが期待できます。
分散投資：複数の不動産に少額で投資できるため、リスク分散が可能です。
匿名組合型の仕組みと特徴とは？
「匿名組合型」は、事業者が取得した不動産を賃貸等によって運用し、その収益を出資割合に応じて投資家に分配する仕組みです。不動産の所有権は事業者に帰属し、投資家は事業者から利益分配を受ける権利と出資金の返還請求を行う権利を取得します。
投資家は事業者との匿名組合契約に基づき出資します。不動産の所有権は事業者のままなので、登記費用の負担もありません。
投資家同士が契約関係になく、不動産に投資家の名前が登記されないため、匿名性があります。
出資金額の範囲内が投資家の責任となり、分配金は雑所得となります。
【特徴】
「不動産小口化商品として、現在もっとも多く販売されている仕組みが 『匿名組合型』です。 長くても10年以内の商品が多く、短期で金融資産の運用を考えている方にはお勧めです。
優良な物件への投資が少額（1万円～）から可能な商品もあり、様々な資産運用の観点からも分散投資先の一つとして利用しやすいと言えます。
また、ほとんどの商品が優先劣後構造を採用しており、より元本の安全性が高められています。クラウドファンディングなどで募集されている商品の大半も「匿名組合型」の仕組みです。
一方で、1棟所有する不動産投資と比較すると、安全性が高まる分、収益の分配率は低くなります。
任意組合型の仕組みと特徴とは？
「任意組合型」は、投資家が共有持分（金額に応じた不動産の持分）を購入し、その購入した不動産の共有持分を組合に現物出資します。
組合運営を行う事業者が、投資家から出資された不動産を管理・運用し、そこから生まれた収益を投資家に分配します。現物出資をしていますが、共有持分を購入したのは投資家であり、不動産の所有権は投資家にあります。つまり、不動産の所有権は組合財産として共有となり、登記簿には投資家自身の名前が記載されます。
登記を2回することになる分、諸費用が必要となりますが、登記をすることにより所有権を第三者に対抗することができ、実物の不動産を所有していることと同じような投資とも言えます。
一方で、最近は「金銭出資」と呼ばれる任意組合型の商品が主流となりました。
組合の運営を行う事業者が不動産を取得し、投資家は任意組合契約に基づき金銭を出資し、金額に応じた共有持分の地位を取得します。現物出資との大きな違いは、対象不動産に対して登記を行わないため、登記費用はかかりません。
任意組合型の特徴として、現物出資および金銭出資もそれぞれ現物不動産を所有している事になるため、不動産の税制が活用できます。収益の分配金は不動産所得となり、売却時の利益は譲渡所得となります。
【特徴】
「任意組合型」の商品は、不動産の所有権は投資家にあり、資産として物件を所有している形態に近い投資となります。運用期間も長期の商品が多く、物件を所有して不動産事業を行っている感覚に近いので、複数の物件に金融資産を分散投資できることもメリットです。不動産を所有していることと同じ特徴を活かし、最近では相続税や贈与税の節税対策商品として活用されています。
つまり、相続・贈与税対策として金融資産の評価圧縮効果を考えるならば、匿名組合型の商品ではなく、任意組合型の商品を選ぶ必要があります。
匿名組合型と任意組合型の違いを比較
「匿名組合型」と「任意組合型」の主な違いを比較してみます。それぞれ仕組みや税務処理が異なるため、目的に応じた選択が重要です。
所有権の違い
・匿名組合型：不動産の所有者は営業者で、出資者は所有権を持ちません。
・任意組合型：出資者が不動産の共有持分を直接所有します。
税務（相続税・所得税）の違い
・匿名組合型：金融資産として評価されるため、相続税評価額が高くなることがあります。
・任意組合型：相続時は不動産評価に基づくため、相続税の圧縮効果が高い傾向。
契約・登記の違い
・匿名組合型：営業者との契約のみで、登記は不要。手続きが比較的簡単です。
・任意組合型：組合契約を締結し、持分に応じた登記が必要です。
運用期間・流動性の違い
・匿名組合型：比較的短期の運用商品もあり、流動性が高いものもあります。
・任意組合型：長期保有前提が多く、途中解約や売却は難しいケースも。
節税・相続対策で有利なのはどっち？
不動産小口化商品を利用した節税や相続対策では、それぞれにメリットと注意点があります。
匿名組合型のメリット・注意点
メリット：
・手続きが簡便
・流動性の高い商品が多い
注意点：
・所有権がない
・相続時の評価が高くなりやすい
任意組合型のメリット・注意点
メリット：
・相続税の圧縮効果が高い
・不動産としての所有感がある
注意点：
・契約や登記が煩雑
・流動性が低いことが多い
目的別｜こんな人にはこの型がおすすめ
不動産小口化商品は、目的に応じて選ぶことが成功のポイントです。
相続・贈与を見据えている人
→ 任意組合型がおすすめ。相続税評価を下げる効果が期待でき、将来的な贈与や相続に有利です。
短期投資したい人
→ 匿名組合型がおすすめ。比較的短期の商品も多く、柔軟な運用が可能です。
少額で不動産に触れたい人
→ 匿名組合型がおすすめ。初期費用が抑えられ、複数物件への分散投資もしやすいです。
まとめ｜投資目的で選ぶのが成功のカギ
不動産小口化商品は、少額から始められる不動産投資として注目されていますが、「任意組合型」と「匿名組合型」では、税務・所有権・流動性などに明確な違いがあります。短期運用や少額投資には「匿名組合型」、相続・節税目的には「任意組合型」が適しており、投資目的に応じて使い分けることが重要です。
優先劣後構造の仕組みであれば、賃料下落（収益減少）や元本割れのリスクは、まず事業者が受けることになり、投資家の方へリスクヘッジがなされています。賃貸経営や物件選びに優秀で実績豊富な事業者が販売している不動産小口化商品であれば、より安全性を高めることが出来ます。
湘南ユーミーまちづくりコンソーシアムは、湘南エリアの活性化に強くこだわった物件及びプロジェクトを推進しております。匿名組合型と任意組合型のスキームにより、投資、資産運用、相続税の節税など、目的に応じて投資可能な2種類の商品を取り扱っており、元本の安全性にこだわった優先劣後構造の採用により、リスクを低減した商品や、「短期での運用」「中長期での運用」「節税対策」をはじめ「売却益を期待したい」など、お客様のニーズに答える仕組みを構築いたします。
湘南の不動産を所有したい方、不動産小口化商品を検討中の方は是非弊社にご相談ください。より詳細な商品情報と、最適な商品選びをサポートいたします。
