土地活用で相続税をおさえるには？節税につながる活用法と注意点を解説
将来の相続税負担を軽減し、大切な土地資産を有効に活かす手段として「土地活用」があります。評価額が現金よりも低くなる上、小規模宅地等の特例や貸家建付地評価の活用により、相続税の圧縮が可能です。
本記事では、アパート経営・戸建賃貸・サービス付き高齢者向け住宅・土地貸しなどの活用法について、それぞれ比較しながら解説します。実行前に確認すべき注意点や、専門家への相談の重要性についても解説しますので、ぜひ参考にしてください。
土地活用で相続税が抑えられる理由
将来の相続を考えたとき、この土地をどのように活かすかが、相続税の負担を大きく左右します。土地活用が相続税対策につながる仕組みを理解するために、まずは現金と不動産の相続税評価方法の違いから見ていきましょう。
現金と不動産の評価方法の違い
土地活用を検討する大きなメリットとして、現金よりも不動産の方が評価額が低くなる傾向がある点が挙げられます。これは、現金はそのままの額面で相続税の計算に反映されるのに対し、建物は「固定資産税評価額」をもとに評価されるため、実際の建築費や時価より低く見積もられるケースが多いためです。
例えば、建物を新築する場合、建築費は高額になりますが、相続税の計算上は建築費そのものではなく、固定資産税評価額をもとにした金額で評価されます。そのため、現金を不動産という相続税評価額が低い資産に組み替えることで、相続税全体の評価額を抑えられる可能性があります（一般的に時価の5～7割程度）。
貸すことでさらに評価額を下げる効果
土地に賃貸物件を建てて貸し出すと、その土地は「貸家建付地」として扱われます。貸家建付地は、オーナー自身が自由に利用できないという制約があるため、更地（自用地）よりも評価額が低く抑えられる特徴があります。
貸家建付地の評価額は、自用地としての評価額から、借地権割合・借家権割合・賃貸割合に応じた金額を控除して計算されます。ただし、借地権割合・借家権割合は国税庁が定める一定の割合となりますが、賃貸割合は実際に賃貸として稼働している部分にのみ適用される点に注意が必要です。もし空室が多く、賃貸稼働率（賃貸割合）が低いと、評価減の恩恵を十分に受けられない可能性があります。賃貸経営を行う際は、いかに安定的に入居者を確保できるかが重要です。
小規模宅地等の特例が適用できる可能性
相続税を節税する上で、大きな恩恵となるのが「小規模宅地等の特例」です。例えば、一定要件を満たす「貸付事業用宅地等」であれば、200㎡までの土地の評価額を50％も減額できる可能性があります。ただし、この特例を受けるには運用の実態や継続期間、相続税の申告時に必要な手続きなど、細かい要件を全て満たす必要があります。
具体的には、「被相続人の事業の用に供されていた宅地等であること」や、「相続税の申告期限まで引き続きその事業が行われていること」など、細かな要件が定められています。要件に合致しなければ特例が適用されないだけでなく、後から要件を満たしていないことが判明した場合には追徴課税のリスクもあるため、必ず専門家に確認しながら進めることが大切です。
相続税対策として効果のある土地活用法
アパート・マンション経営
土地活用として一般的な方法の一つが、アパートやマンションを建設し、賃貸経営を行うことです。
- 【メリット】
相続税評価額の圧縮効果: 建物の評価額圧縮効果と、土地の貸家建付地評価による評価額圧縮効果が期待できます。さらに一定の条件を満たせば、小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）の適用も可能です。
継続的な家賃収入: 安定した入居者が確保できれば、毎月定期的な家賃収入を得られます。これは、将来の年金不安に対する備えや、所得税・住民税の節税（不動産所得の損益通算など）につながる可能性もあります。
インフレ対策: 現金や預貯金はインフレ（物価上昇）によって実質的な価値が目減りするリスクがありますが、不動産や家賃収入はインフレに連動して価値が上昇する傾向があるため、インフレ対策としても有効とされています。
- 【デメリット・リスク】
多額の初期投資: 建物の建築には多額の資金が必要です。多くの場合、金融機関からの借り入れを利用することになります。なお、相続発生時に借入金がある場合、負債は債務控除の対象となり、相続財産の評価額から差し引くことができます。
空室リスク: 地域の人口減少や競合物件の増加などにより、空室が発生・長期化するリスクがあります。空室が増えれば収入は減少し、ローン返済や経費の負担が大きくなるため、立地や市場調査が極めて重要です。
家賃下落リスク: 築年数の経過や周辺環境の変化により、家賃相場が下落する可能性があります。
維持管理・修繕費の負担: 建物は経年劣化するため、定期的なメンテナンスや修繕が不可欠です。これらの費用は計画的に準備しておく必要があります。
入居者トラブル: 家賃滞納や近隣との騒音トラブルなど、入居者に関する問題が発生する可能性があります。
管理会社の質: 管理業務を委託する場合、管理会社の質によって運営状況が左右されることがあります。
戸建て賃貸
アパートやマンションではなく、戸建て住宅を建てて賃貸する方法です。
- 【メリット】
相続税評価額の圧縮効果: アパート・マンション経営と同様に、建物の評価額圧縮、貸家建付地評価による土地の評価額圧縮が期待できます。
初期投資を抑えられる可能性: 一般的に、アパート一棟を建てるよりも初期投資額を抑えられる場合があります。
特定の賃貸需要: ファミリー層など、集合住宅ではなく戸建てに住みたいという需要層をターゲットにできます。庭付きや駐車場付きなどの付加価値もつけやすいでしょう。
将来的な柔軟性: 将来的に自宅として利用できるほか、立地や建物の状態によっては比較的売却しやすいケースもあります。
- 【デメリット・リスク】
収入源の集中リスク: アパート経営と異なり、収入源が一つの世帯に依存するため、空室になると収入が完全に途絶えてしまいます。
流動性: 売却しやすいかどうかは、立地条件や建物の状態に大きく左右されます。必ずしもアパートより売りやすいとは限りません。
空室リスク:戸建て賃貸の場合でも、賃貸割合が相続税評価額の評価減に影響を与えます。不動産の評価では、相続開始時点に入居者がいるかどうかが重要な判断材料となります。入居者がいない場合、土地・建物は自用として評価されるため、貸家建付地・借家としての評価減は難しくなります。アパート・マンション経営と異なり、賃貸割合がゼロか百かとなってしまうリスクがあると言えます。
サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）
バリアフリー構造や安否確認サービスなどを備えた、高齢者向けの賃貸住宅を建設・運営する方法です。「サ高住」と略されることもあります。
- 【メリット】
相続税評価額の圧縮効果: アパート・マンション経営と同様の評価額圧縮効果が期待できます。
潜在的な需要: 日本の急速な高齢化に伴い、高齢者向け住宅の需要は今後も高まると考えられます。社会貢献性の高い事業とも言えます。
運営委託の可能性: 建物オーナーは建設に専念し、実際の運営は専門の事業者に一括して委託するケース（サブリース契約など）が多く見られます。これにより、煩雑な運営業務から解放される可能性があります。
- 【デメリット・リスク】
高額な初期投資: バリアフリー対応やサービス提供のため、設備などが必要となるため、一般的なアパート・マンションよりも建築コストが高くなる傾向があります。
事業者リスク: 運営を委託する場合、その事業者の経営状況や提供するサービスの質によって、収益性や評判が大きく左右されます。事業者の倒産や撤退のリスクも考慮する必要があります。
制度変更リスク: 介護保険制度・関連法規や税制の改正など、国の政策変更によって事業環境が影響を受ける可能性があります。
転用・売却の困難性: 高齢者向けに特化した建物であるため、将来的に他の用途（例えば一般賃貸アパートなど）に転用したり、売却したりすることが難しくなる可能性があります。
土地貸し（事業用定期借地権など）
自分で建物を建てるのではなく、土地そのものを事業者などに貸し出す方法です。特に「事業用定期借地権」は、コンビニエンスストアやファミリーレストラン、ロードサイド店舗などの事業者に土地を貸す際によく利用されます。
- 【メリット】
相続税評価額の大幅な圧縮効果: 特に契約期間が長い（例：50年以上）事業用定期借地権などを設定した場合、土地の評価額を大幅に下げられる可能性があります。これは、長期間にわたって土地の自由な利用が制限されるためです。
初期投資・管理負担の軽減: 建物を建てる必要がないため、建築費などの初期投資や、建物の維持管理、空室リスクの心配が基本的にありません。
- 【デメリット・リスク】
収入の限定性: 収入は地代のみとなり、アパート経営のような大きな収益は期待しにくいでしょう。
極めて強い利用制約: 契約期間中は、土地の所有者であってもその土地を自分で利用したり、売却したり、他の用途に変更したりすることは原則としてできません。契約期間が数十年単位と長期にわたるため、将来の状況変化に対応しにくい点が大きなデメリット（柔軟性の喪失）です。
地代の変動リスク: 契約内容にもよりますが、経済状況の変化などによって地代収入が変動する（減額される）リスクも考えられます。
土地活用の相続税対策、実行前の重要チェックポイント
相続税対策として土地活用を検討する際には、節税効果のメリットに注目が集まりがちですが、実行に移す前に必ず確認しておきたい重要なチェックポイントがいくつかあります。
最優先課題：租税回避となるような対策でないか？
相続税対策として土地活用を検討する際、その対策が税法上、過度な租税回避とみなされないかを慎重に検討する必要があります。税務署は、実質的な資産移転を伴わない形式的な土地活用や、明らかに相続税負担を不当に減少させることを目的とした行為に対して、否認・追徴課税を行う可能性があります。
税務署から「相続税の負担を不当に減少させる行為」と判断されると、土地や建物の評価が財産評価基本通達による評価ではなく、本来の時価に基づいて再計算されたり、小規模宅地等の特例などの税制優遇措置が適用されなかったりする可能性があります。最悪の場合、加算税や延滞税が課されることもあります。
したがって、短期的な節税効果だけでなく、長期的な事業としての合理性や、税法上の適法性を十分に考慮することが不可欠です。「節税」と「租税回避」は明確に異なるものであり、適法かつ合理的な範囲内での対策を講じることが重要です。
優先課題：相続税の「納税資金」を確保できているか？
相続税は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に現金で納付する必要があります。土地や建物を相続しても、すぐに売却して資金化できるとは限らないため、納税資金の見通しを誤ると手元の現金が不足してしまいかねません。特に、借入をしてまでアパートやマンションを建設すると、初期投資が増え、現金を圧迫するリスクが高まります。
一方で、相続時に借入金は債務控除として相続財産から差し引くことができ、相続税額を抑えられる可能性があります。ただし、団体信用生命保険（団信）によってローンが完済される仕組みになっている場合、相続時に実際の債務が残らないため、債務控除の対象外となる点には注意が必要です。
そのため、土地活用をする場合でも、生命保険などで確実な現金を確保したり、計画的に預貯金を蓄えたりといった資金対策を同時に進めることが重要です。相続税の支払いが滞るとペナルティが発生する可能性もあるため、「納税資金が足りない」という事態を避けるためにも、事前に資金シミュレーションを行っておくことが大切です。
遺産分割で揉めないか？
不動産は現金のように簡単に分割できないため、相続人の間で分割方法を巡る意見の対立が起こりやすいものです。特に、共有名義にしてしまうと、将来の修繕や売却の際に合意形成が難しくなり、争いが長期化するリスクがあります。
そうしたトラブルを避けるためには、生前に公正証書遺言を作成しておくなど、遺産分割の方針を明確にしておくことが効果的です。もし土地活用を計画する場合でも、相続人全員の理解を得た上で進めることが、後々の紛争を防ぐ大きなポイントになります。
二次相続まで見据えた長期的な視点はあるか？
配偶者が相続する場合には大幅な税額軽減があるため、一次相続の税負担は比較的抑えられる傾向があります。しかし、配偶者が亡くなった際の二次相続では、軽減措置がなくなるうえ、基礎控除も減るため、トータルの税負担が増える可能性があります。
また、複数の子世代に資産を分ける場合は、平等性や将来の相続人間の関係にも配慮する必要があります。一次相続の時点でどのように資産を分割しておくかによって、二次相続時の負担やトラブル発生のリスクが大きく変わるため、早い段階から長期的な見通しを立てることが大切です。
建てれば終わりではない。空室対策や維持管理も必要
相続税対策として賃貸物件を建てたとしても、空室が続くと家賃収入が入らず、借入金の返済や固定資産税などの負担が残る可能性があります。収入不足により修繕費を捻出できなくなると物件が劣化し、さらに空室や家賃下落を招くといった悪循環が生まれる可能性もあります。
そのため、適切な管理会社を選定するほか、オーナー自身が「経営者」としての視点を持つことが重要です。定期的に入居率や周辺相場、修繕計画などを把握し、必要に応じてリフォームや家賃設定の見直しを行うことで、安定した収益確保と資産価値の維持につなげられます。
最適な土地活用法を見つけるための実践ステップ
自身の状況や土地の特性に合った最適な土地活用法を見つけるためには、段階を踏んで慎重に検討を進めることが重要です。ここでは、具体的な実践ステップを紹介します。
ステップ1：土地の現状と可能性を徹底的に調査・分析する
最初のステップは、自身の土地が持つ現状の姿と秘められた可能性を正確に把握することです。思い込みや曖昧な情報で判断せず、客観的な事実に基づいて土地を評価しましょう。具体的には、以下の３つの側面から調査・分析を行います。
- 【物理的条件】
・土地の広さ（面積）、形状（整形地か不整形地か）、高低差、地盤の強度や状態。
・インフラ整備状況（上下水道、都市ガス、電気の引き込み状況）。
・接している道路の種類（公道か私道か）や幅員、間口の広さ（道路付け）。
- 【法的条件】
・用途地域: 都市計画法に基づき、建てられる建物の種類や用途、規模などが定められています。例えば、「第一種低層住居専用地域」では原則として低層住宅しか建てられませんが、「商業地域」では店舗や事務所、高層マンションなども建築可能です。土地活用プランを左右する重要な法的規制の一つですので、必ず確認が必要です。
・建ぺい率・容積率: 敷地面積に対する建築面積・延床面積の上限。これにより建てられる建物の規模が決まります。
・高さ制限、日影規制、斜線制限など: 建物の高さや形状に関する規制。
・前面道路の幅員による制限: 接道義務や容積率への影響などを確認します。
- 【将来性】
・周辺地域の開発計画（新しい道路や駅の建設計画、大型商業施設の誘致など）。
・地域の人口動態予測（人口が増加傾向か減少傾向か、年齢構成の変化など）。
・競合となりうる近隣の土地利用状況や、今後の開発動向。
これらの調査・分析は、ご自身でもある程度行うことができますが、より正確な情報を得るためには、不動産鑑定士（土地の価値評価）、土地家屋調査士（測量や境界確定）、建築士（建築可能な建物のプランニング）といった専門家の知識や調査を活用することも有効です。
ステップ2：市場のニーズ（賃貸需要）を客観的に見極める
土地のポテンシャルが把握できたら、次のステップは市場ニーズの確認です。つまり、その土地で「どのような活用法が求められているのか」、特に賃貸経営を行う場合は「どのような賃貸需要があるのか」を客観的に見極める必要があります。どんなに立派な建物を建てても、借り手がいなければ利益につながりません。
- 【立地分析】
・最寄り駅からの距離や所要時間、利用できる路線の数や利便性。
・周辺の商業施設（スーパー、コンビニ、商店街など）、公共施設（市役所、図書館など）、教育機関（学校、保育園など）、医療機関（病院、クリニックなど）の充実度。
・周辺の環境（公園の有無、治安、騒音など）。
- 【ターゲット層分析】
地域の人口構成（年齢層、世帯構成、所得水準など）を調査し、どのような層（例えば、単身の社会人、学生、DINKS、ファミリー層、高齢者など）の賃貸需要が見込めるかを分析します。そのターゲット層が、どのような間取り、設備、家賃帯を求めているかを考えます。
- 【マクロとミクロの視点】
市町村全体の人口増減や産業動向といったマクロ（大局的）な視点だけでなく、対象エリア固有の特性や地域住民のライフスタイルといったミクロ（局所的）な視点で、きめ細かく需要を分析することが重要です。
- 【長期的な視点】
一時的なブームや短期的な収益性だけに目を向けるのではなく、長期的に安定した需要が見込めるかどうかの視点で、土地の活用用途を慎重に選びましょう。
市場調査会社や地域の不動産会社などが提供するデータを参考にしたり、実際に現地を歩いて競合物件の状況を確認したりすることも有効です。
ステップ3：複数の事業者から具体的なプランを入手し、比較検討する
土地の特性と市場ニーズを把握した後は、具体的な活用プランの検討に入ります。この段階では、最初から1社に絞り込むのではなく、複数の建築会社やハウスメーカー、デベロッパーなどから具体的なプラン提案を受け、比較検討することが重要です。比較検討する際には、特に以下のポイントをチェックしましょう。
- 【事業計画（収支シミュレーション）】
・提示された想定家賃は、周辺相場と比較して現実的か？
・想定空室率は妥当か？（一般的に事業者は楽観的な数字を提示しがちです。その根拠を確認しましょう）
・運営にかかる経費（管理費、修繕費、税金など）は適切に見込まれているか？
・提示された利回りは現実的か？その算出根拠は何か？
・事業者が提示する収支シミュレーションは、あくまで予測であり、将来の収益を保証するものではありません。ご自身でも厳しく吟味し、場合によっては複数のシナリオ（標準、悲観など）で検討することが重要です。
- 【初期費用】
建物の建築費だけでなく、設計料、測量費、地盤改良費（必要な場合）、各種申請費用、登記費用、不動産取得税、ローン諸費用など、事業開始までにかかる全ての費用（総額）を明確に把握しましょう。
- 【ランニングコスト】
管理会社への委託費、長期的な修繕積立金、固定資産税・都市計画税、火災保険料・地震保険料など、建物の維持管理に将来的にわたって必要となる費用を長期的な視点で見積もっておきましょう。
- 【契約内容】
工事請負契約、管理委託契約、サブリース契約（一括借上げ契約）など、事業者と締結する契約の内容を細部まで十分に確認・理解することが重要です。
特に、保証の内容と範囲、免責事項（どのような場合に保証が適用されないか）、違約金の規定、中途解約の条件などは、将来のトラブルを防ぐためにも、納得いくまで説明を求め、理解しておきましょう。
まずはシミュレーションと専門家相談から始めよう
土地活用における収支は短期間だけでなく、10年・20年といった長期スパンで考えることが肝心です。金利が上昇した場合や税制が変わった場合、予定外の修繕が必要になった場合など、さまざまなシナリオを想定して余裕を持った計画を立てることで、不測の事態に備えられます。また、修繕費や保険料、固定資産税などの経費をしっかり盛り込んでおくことで、収支の安定や節税効果の維持にもつながります。
土地活用と相続対策では、税務や法務、不動産、建築、金融など多岐にわたる専門知識が求められます。したがって、実際に計画を進める際は専門家への相談が必須と言えるでしょう。将来を見据えたシミュレーションと専門家のアドバイスを組み合わせることで、リスクを抑えながら最適な土地活用プランを実現しやすくなります。
湘南エリアの土地活用・相続税対策は湘南ユーミーにお任せください
相続税対策における土地活用は、税制や不動産市況、地域の需要など多角的な視点が必要なため、個人で判断するにはハードルが高いでしょう。「とりあえずアパートを建てれば節税になる」「使わない土地は売ればいい」といった短絡的な判断では、大切な資産を最大限に活かせず、かえってリスクを抱える可能性があります。
私たち湘南ユーミーまちづくりコンソーシアムは、湘南エリアの地域特性を熟知し、相続対策の視点も踏まえながら、お客様一人ひとりの状況に合わせた最適な土地活用プランをご提案します。「将来の相続が漠然と不安」「所有している土地をどう活用すれば良いか迷っている」「具体的な活用プランの相談をしたい」など、どのような段階のご相談でも構いません。まずはお気軽にお問い合わせください。
