変わる相続税と不動産評価｜オーナーが取るべき実践的対策とは
近年の税制改正により、相続税を巡る環境は大きく変化しました。特に、一定以上の金融資産や不動産を保有する富裕層にとっては、相続対策は「節税のための付随作業」ではなく、資産管理・資産承継の中心戦略と位置付けるべきテーマとなっています。
この記事では、富裕層特有の課題を踏まえながら、「なぜ相続対策が今これほど重要視されているのか」「どのような発想で対策を構築すべきか」を整理します。
税制改正で“資産を持つ家”ほど相続税負担が大きくなる時代へ
2015年の相続税改正では、基礎控除額が大幅に縮小しました。
【2015年以前】 5,000万円＋1,000万円×法定相続人
↓
【現在】 3,000万円＋600万円×法定相続人
これは、従来は課税対象外だったご家庭でも、都心部の自宅を所有していたり、数千万円規模の金融資産を保有、または複数不動産を所有しているなどの状況で、容易に課税ラインに達してしまうことを意味します。
例えば、法定相続人と呼ばれる家族構成が、父・母・子2人だとすると、父に相続が発生した場合には、法定相続人は母・子2人の計3人となります。
その場合の基礎控除は、以下になります。
「3,000万円 ＋ （600 万円 × 3人） ＝ 4,800万円」
つまり、相続税上の評価額4,800万円までであれば、相続税は発生しません。しかし、4,800万円以上の財産を有していた場合は、相続税が課税されることになります。その資産を受け継ぐ家族は、相続税の納税が必要だという事です。
特に富裕層の場合は、不動産評価額の高さや流動性の異なる資産構成、法人化や事業資産と絡む複雑な財産構造など、一般家庭とは比較にならないほど相続時の影響度が増すため、納税資金対策まで含めた長期設計が必要となっています。
一次相続で“税負担が軽く見える罠｜真のリスクは二次相続
一次相続では、配偶者控除により1億6,000万円 or 遺産の1/2 のどちらかまで無税となるため、富裕層の多くが「まだ大丈夫」と判断しがちです。
しかし、本当に注意すべきは 二次相続です。一次相続で全財産を配偶者へ集中させてしまうと、二次相続時には配偶者控除がなくなるため、資産総額がそのまま課税対象として露呈する という事態が起こります。
富裕層の相続対策では、一次相続と二次相続を“セット”で設計することが重要となります。相続人の生活設計まで踏まえた資産配分と長期的な資産承継ラインのデザインが欠かせません。
資産規模が大きいほど分割が難しくなる“争族リスク”
富裕層の相続では、共同名義の不動産、高額の非上場株式、節税や投資目的で取得した複数の資産など、「簡単に均等分割できない財産」が多く存在するケースがあります。
その結果として、遺産分割トラブル（争族）」が生じやすい構造を持っています。
相続税の問題以上に深刻なのは、“遺産の分け方を巡って家族関係が壊れること”です。これは資産規模が大きいほど起こりやすい現象です。
富裕層は特に、
・共有状態を作らない
・誰が何を相続するかを事前に設計
・生前贈与・信託・法人化などの手段を計画的に活用
といった「分割戦略」を早期に持つことが不可欠です。
不動産投資は相続税コントロールの有効手段だが“戦略的に選ぶ”時代へ変化
不動産には、時価（市場価格）＞相続税評価額 となりやすい特徴があります。
例えば、市場価値1億円の物件でも、相続税評価額が7,000万円前後に下がるケースもあります。そのため、「現金」から「不動産」への資産組み替えによって、純資産額を維持しつつ相続税を圧縮することが可能です。これは富裕層にとって、今でも非常に強い節税要素ですが、2026年以降は次の点に注意が必要です。
資産評価の透明化により“過度な節税”は困難に
金融庁・国税庁ともに不動産による著しいタワマン節税などへの監視を強化する方向にあることに加え、取得5年以内の投資用不動産の相続は、時価評価となるため、従来の節税スキームを適応するためには、長期的な計画が必要となります。
不動産は「相続税対策」＋「収益性」＋「承継設計」の3点セットで考える
すでに改正済みの基礎控除縮小により、都心部不動産＋金融資産を持つ家庭はほぼ確実に相続税対象世帯となりました。さらに、2026年税制改革と5年ルールの環境下では、富裕層が従来使ってきた多くの節税手法が制約を受けます。
富裕層に求められる“未来志向の承継デザイン”では
・法人化との組み合わせ
・賃貸経営を子へ引き継ぐ体制
・納税資金の確保
まで、一体で設計する必要があり、長期視点で資産を守りながら承継する“資産経営”の領域へと進化しています。
2026年以降のポイント
「生前贈与でなんとかする」は制度的に難しくなる
贈与税の課税強化や相続との一体課税の流れにより、短期的な節税目的の生前贈与は、かえって税負担やトラブルを招くリスクが高まっています。
長期の承継計画が必要
不動産投資は相続税評価額の圧縮や収益確保といったメリットがある一方で、取得・保有・承継の各段階で戦略を誤ると、次世代に負担を残す結果にもなりかねません。誰に、いつ、どの資産を、どの形で承継するのかを早期に設計することが不可欠です。
納税資金は早期から確保
相続対策において見落とされがちなのが納税資金の確保です。不動産は「節税」には寄与しても、「現金を生まない相続財産」になりやすい側面があります。相続発生時に慌てて資産を売却することのないよう、家賃収入の活用や金融資産とのバランスを考え、納税資金を早期から計画的に準備しておく必要があります。
不動産・株式・事業承継を総合的に整理
不動産だけに目を向けるのではなく、不動産・株式・事業承継を総合的に整理する視点が重要です。上場株式や自社株、事業用資産を保有している場合、それぞれで評価方法やリスクが異なり、対策の優先順位も変わります。資産全体を俯瞰し、「どの資産で収益を生み、どの資産を承継の軸にするのか」を整理することが、実効性の高い相続対策につながります。
専門家の継続サポートが不可欠
複雑な判断を個人だけで行うのは現実的ではありません。税制や不動産市場は常に変化しており、税理士・不動産の専門家・承継コンサルタントなどによる継続的なサポートが不可欠です。相続対策は一度決めて終わりではなく、環境変化に応じて見直し続ける「プロジェクト」として捉えるべき時代に入っています。
まとめ｜相続対策は、富裕層が“未来への責任”として取り組むべき経営テーマ
相続対策とは、単に税負担を軽減するテクニックではなく、一族の資産を守り、未来に残すための包括的な戦略です。
・税制改正による課税強化への対応
・一次と二次を見据えた長期設計
・分割トラブルを避ける資産構造の整理
・不動産による資産防衛・節税の実践
・家族全体の“想い”の承継
これらを総合的に進めることで、あなたの大切な資産は、次世代へ確実に受け継がれる土台が整います。
相続を取り巻く環境は年々厳しくなり、富裕層にとっては「早期の戦略づくり」が必須の時代に入りました。特に2026年以降の税制改革や今後の生前贈与加算の“7年ルール”により、従来の方法では資産を守り切れないケースが増えています。
湘南ユーミーまちづくりコンソーシアムは、不動産投資 × 資産形成 × 相続対策 の３つを軸に、これまで数多くのオーナー様の資産承継をサポートしてきました。
さらに、現状の資産分析、相続税・節税視点での不動産活用、賃貸経営の「次世代へのスムーズな引き継ぎ」など、富裕層ならではの“複雑な相続問題”にも対応した個別相談会を開催しています。まずはお気軽にお問い合わせください。
