預金だけでは守れない。いま注目される資産防衛と不動産投資という選択肢
物価が上昇し続ける今、現金や預金を持っているだけでは、資産が静かに減っていく可能性があります。将来の不安に備えるためには、資産の置き場所や持ち方を改めて見直す時期に来ていると言えるでしょう。
この記事では、資産を減らすリスクから、資産防衛における不動産投資の役割、そしてその実践地としての湘南エリアのポテンシャルまで、初心者にもわかりやすく、かつ専門的な視点から深く掘り下げて解説します。これからの時代に向けて、堅実な資産形成を考えている方はぜひ参考にしてください。
【この記事のポイント】
・物価上昇、低金利、円安の進行により、現金や預金だけでは資産価値が実質的に目減りするリスクが高まっている。
・不動産投資は、インフレに強く安定収入も得られる「現物資産」として、有力な資産防衛策となる。
・減価償却による税負担の軽減や相続税評価額の圧縮など、税制面でのメリットも活用できる。
なぜ今、資産防衛が重要視されているのか
長らく「銀行に預けておけば安心」とされてきた日本の常識は、今や過去の考え方となりつつあります。現在の経済環境では、資産をただ保有し、その価値を守ることが難しい状況です。その背景には、私たちの生活に直接影響を及ぼす3つの大きな経済的潮流が存在します。
【この章のポイント】
・継続的な物価上昇（インフレ）に対し、銀行金利は低水準なため、預金だけでは資産の実質的な価値が目減りしている。
・構造的な円安の進行が、輸入品価格の上昇を通じて国内の物価をさらに押し上げる要因となっている。
・「インフレ」「低金利」「円安」の要因が重なり、現金や預金に依存する従来の資産管理では、資産を守ることが難しくなっている。
継続する物価上昇（インフレ）
2025年現在、日本の消費者物価指数（総合）は前年同月比で2.7%の上昇を記録しています。これは、2020年を100とした指数が112.1に達していることを意味し、物価が継続的に上がり続けている明確な証拠です。
特に食料品やエネルギー価格、火災保険料といった生活に不可欠な分野での価格上昇は著しく、家計への負担は年々増加しています。この状況は、同じ1万円を持っていても、買えるモノやサービスの量が年々減っていく「購買力の低下」を意味します。つまり、インフレは資産に対して「静かな税金」のように作用し、何もしなければ資産価値は確実に目減りしていくリスクがあります。
歴史的な低金利の継続
物価が上昇する一方で、銀行預金の金利は依然として歴史的な低水準に留まっています。2025年4月時点での普通預金の平均年利率は0.182%、1年物の定期預金でも0.253%に過ぎません。これは、2.7%の物価上昇率には遠く及ばない数値です。たとえ預金によってわずかな利息を得たとしても、インフレ率がそれを上回っているため、資産の実質的な価値はマイナスになっているのが現状です。この「実質金利がマイナス」という状況が、預金だけでは資産を守れない最大の理由の一つです。
構造的な円安の進行
日米の金利差拡大や日本の貿易赤字などを背景に、円安傾向が続いています。円安は輸出企業にとっては追い風となる一方で、私たちの資産価値、特に国際的な購買力という観点からは大きなリスクとなります。輸入品の価格が上昇し、国内の物価をさらに押し上げる要因となるだけでなく、円建て資産そのものの価値が相対的に低下することを意味します。
これら3つの要因の「インフレ」「低金利」「円安」は、それぞれが独立しているわけではありません。円安が輸入物価を押し上げてインフレを加速させ、一方で金融政策は景気への配慮から急激な利上げに踏み切れず、結果として金利差が埋まらず円安が続くという、負の連鎖を生み出しています。
この構造的な問題の中で、現金や預金のみに依存する資産管理は、防衛どころか緩やかな資産減少を許容している状態とも言えます。リスク分散の観点からも、資産の持ち方そのものを見直す必要性が、これまでになく高まっています。
不動産投資：資産防衛における有力な戦略
これまで見てきたリスクに対し、不動産投資はなぜ有効な「防衛」手段となり得るのでしょうか。それは、不動産が持つ4つの本質的な強みに集約されます。
【この章のポイント】
・不動産は「現物資産」であり、インフレに連動して資産価値や家賃が上昇する傾向があるため、インフレヘッジ機能を持つ。
・景気に左右されにくい安定した家賃収入（インカムゲイン）と、将来の売却益（キャピタルゲイン）の両方が期待できる。
・金融機関からの融資（レバレッジ）を活用でき、特にインフレ局面では固定金利ローンの実質的な返済負担が軽くなる優位性がある。
1. 物価上昇に連動する現物資産
不動産は、紙幣や電子データとは異なり、土地と建物という物理的な実体を持つ「現物資産」です。インフレによって建設資材費や人件費が高騰すれば、新築物件の価格は上昇します。これは中古物件の価値をも押し上げる効果を持ちます。
さらに重要なのは、物価の上昇に伴い、家賃も上昇する傾向にあることです。資産の価値そのものがインフレに連動して上昇し、同時にそこから得られる収益（インカムゲイン）もインフレに対応して増える構造的な特徴があります。こうした「インフレヘッジ機能」こそ、現金の価値が目減りしていく時代において不動産が持つ最大の強みです。
2. 安定した収益（インカムゲイン）と将来的な売却益（キャピタルゲイン）
不動産投資の収益は、主に毎月の安定した家賃収入である「インカムゲイン」と、将来物件を売却した際に得られる「キャピタルゲイン」の2つから成り立ちます。
このうち投資の核となるのがインカムゲインです。株式の配当金が企業の業績によって大きく変動するのに対し、家賃収入は入居者がいる限り景気の波に左右されにくく、比較的安定したキャッシュフローを生み出します。この定期的な収入は、ローン返済の原資となるだけでなく、老後の生活費を補う年金代わりの役割も果たします。
加えて、将来的に物件価格が上昇すれば、売却時にキャピタルゲインを得ることも可能です。まずは安定したインカムゲインで資産を堅実に育てつつ、長期的な視点で資産価値の上昇も狙える点が不動産投資の魅力です。
もちろん、これは安定した入居が確保できることが前提であり、空室リスクや家賃下落リスクが常に存在することも理解しておく必要があります。だからこそ、将来にわたって賃貸需要が見込めるエリアや物件を見極めることが極めて重要になります。
3. レバレッジのインフレ的優位性
不動産投資では、多くの場合、金融機関からの融資（レバレッジ）を活用します。これは、インフレ局面において極めて有利に働きます。例えば、30年固定金利でローンを組んだ場合、毎月の返済額は30年間変わりません。しかし、インフレが進むことで世の中のお金の価値は下がり、家賃収入は上昇する可能性があります。つまり、返済額の「実質的な負担」は年々軽くなっていく一方で、収入面では増加が見込めます。借り入れを活用することで、インフレの影響を受けにくい形で資産を育てられる点も、不動産投資ならではの魅力です。
4. 生命保険の代替となる団体信用生命保険
不動産ローンを組む際には、通常「団体信用生命保険（団信）」への加入が融資の条件とされることがほとんどです。これは、ローン契約者に万が一の事態（死亡または高度障害）があった場合、保険金によってローン残高が全額弁済される仕組みです。近年では、死亡・高度障害だけでなく、がん・脳卒中・急性心筋梗塞の三大疾病などを保障する特約付きの団信も増えており、より手厚い備えを構築することも可能です。
残された家族は、負債のない状態で家賃収入を生み出す資産を相続することができます。これは、数千万円単位の生命保険に加入するのと同じ効果を持ち、家族の将来を守るための有効な備えと言えるでしょう。レバレッジに伴う最大のリスク（契約者の死亡による負債の相続）を保険が完全にカバーすることで、安心して資産形成に取り組むことが可能になります。
このように、不動産投資はインフレに強く、安定収入を生み、借り入れを有利に活用し、万一の保障も備えるという、4つの側面から資産を多角的に防衛する、他に類を見ない優れた戦略と言えます。
財務効率を最大化する不動産の税制メリット
不動産投資が資産防衛に有効な理由は、その収益性や安定性だけではありません。日本の税制において、不動産は他の資産にはないユニークな優遇措置が設けられており、これらを活用することで手元に残るキャッシュフローを最大化し、次世代への資産承継を円滑にすることが可能です。
【この章のポイント】
・減価償却費という「帳簿上の経費」を活用して不動産所得を圧縮し、所得税・住民税の負担を軽減できる（他の所得との損益通算も可能な場合がある）。
・現金や預金と比べ、不動産の相続税評価額は時価より低く計算されるため、相続税の課税対象額を大幅に圧縮できる。
・ただし、減価償却は「課税の繰り延べ」であるため出口戦略が重要であり、行き過ぎた節税も否認リスクがあるため専門家への相談が不可欠。
1. 減価償却による所得税・住民税の圧縮
不動産投資における最大の税務メリットが減価償却です。建物の取得費用は、購入した年に一括で経費にするのではなく、法的に定められた耐用年数にわたって分割して経費計上します。この減価償却費は、実際には現金の支出を伴わない「帳簿上の経費」であるため、家賃収入から諸経費を差し引いた後の不動産所得を圧縮する効果があります。
これにより、課税対象となる所得が減り、結果として所得税や住民税の負担が軽減されます。特に給与所得など他の所得がある場合、不動産所得が赤字になれば、その赤字分を給与所得などと相殺（損益通算）でき、納めた税金の一部が還付されるケースもあります。
ただし、注意点として、不動産所得の赤字のうち、土地を取得するために借り入れたローンの利子に相当する部分は、他の所得と損益通算することはできません。これは見落としがちなポイントであり、確定申告の際には正確な計算が求められます。
なお、節税効果が高いのが、築年数の経過した木造アパートです。木造の法定耐用年数は22年ですが、築22年を超えた物件の場合、耐用年数は最短4年で計算されます。例えば、建物価格2,000万円の築古木造物件を購入した場合、単純計算で年間500万円もの減価償却費を計上できる可能性があり、高所得者層にとって極めて効果的なタックスプランニングとなります。
一方で、この減価償却による節税は、あくまで「課税の繰り延べ」であるという側面も理解しておく必要があります。減価償却費として経費計上した分、物件の簿価（帳簿上の価値）は下がっていきます。上記の例においては、5年目以降は減価償却が済んでおり、その分だけ課税所得が増え、前年と比較して所得税が多く発生します。
また、将来その物件を売却した際、売却価格からこの下がった簿価を差し引いて売却益（譲渡所得）を計算するため、売却益が大きくなり、結果として売却時に多くの税金がかかる可能性があります。短期的な節税効果だけでなく、出口戦略（売却）まで見据えた総合的なプランニングが重要です。
2. 相続税対策としての評価額圧縮
資産防衛の最終的な目的の一つに、円滑な資産承継があります。この点においても、不動産は現金に比べて有利です。相続税を計算する際、資産の価値は「相続税評価額」に基づいて算出されますが、この評価額が資産の種類によって大きく異なります。
現金や預金は、額面の100%がそのまま評価額となります。一方、不動産の場合、土地は市場価格（時価）の80%程度とされる「路線価」で、建物は時価の50%～70%程度とされる「固定資産税評価額」で評価されるのが一般的です。
さらに、その不動産を賃貸している場合、所有者が自由に使用できない理由から評価額はさらに引き下げられます。建物は「借家権割合（全国一律30%）」が控除され、土地は「貸家建付地」として評価が下がるため、時価の50%～60%程度まで評価額が圧縮されることも珍しくありません。
相続税シミュレーション：1億円の資産を相続する場合
| 資産の種類 | 市場価値（時価） | 相続税評価額（目安） | 評価額の圧縮効果 |
| 現金・預金 | 1億円 | 1億円（100%） | なし |
| 自宅不動産 | 1億円 | 約7,000万円～8,000万円 | 約20%～30%圧縮 |
| 賃貸不動産 | 1億円 | 約5,000万円～6,000万円 | 約40%～50%圧縮 |
注：上記は一般的な目安であり、物件の条件により評価額は変動します。
上記の表が示すように、同じ1億円の資産でも、現金で相続するのと賃貸不動産で相続するのとでは、課税対象となる金額に数千万円もの差が生まれる可能性があります。これは、相続税率が高い日本では、最終的に納税する金額に絶大なインパクトを与えます。資産を不動産という形に変えておくだけで、合法的に、かつ効果的に次世代への資産移転が可能になるのです。
ただし、2024年1月から新たな評価ルールが導入され、市場価格（時価）と相続税評価額の乖離が著しく大きい物件（特に都心のタワーマンションなどが念頭に置かれています）については、評価額が時価を基に補正されることになりました。行き過ぎた節税対策は、税務当局から否認されるリスクも伴います。相続税対策を目的とする場合は、必ず事前に税理士などの専門家に相談し、個々の状況に合わせた適切なプランニングを行うことが不可欠です。
不動産投資を行うなら注目したい湘南エリア
これまで資産防衛における不動産投資の普遍的な有効性を解説してきましたが、成功の鍵は「どこに投資するか」というロケーションの選定にあります。そして今、資産防衛という観点から注目したいエリアの一つが湘南です。
【この章のポイント】
・日本全体が人口減少する中でも、湘南エリアは転入者が転出者を上回る「社会増」が一貫してプラスで推移している。
・藤沢市や茅ヶ崎市といった中核都市が人口流入を牽引しており、都心へのアクセスと豊かな自然を求める層から支持されている。
・将来にわたって安定した賃貸需要が見込めるため、資産価値の維持が期待できる。
湘南エリアの人口動態を分析
日本全体が人口減少社会に突入する中、湘南エリアは例外的な成長を見せています。特筆すべきは、転入者から転出者を引いた「社会増減」が一貫してプラスで推移している点です。神奈川県全体のデータを見ると、2023年には湘南地域全体で7,021人もの純増（※）を記録しています。
※参照：神奈川県人口ビジョン（令和７年３月改訂版）【概要版】
人口増加の流れを牽引しているのが、藤沢市や茅ヶ崎市といった中核都市です。藤沢市は2022年に神奈川県内でトップの人口増加数となり、出生数から死亡数を引いた「自然減」を「社会増」が大きく上回るという、力強い人口流入を示しました。隣接する茅ヶ崎市も同様に人口増加傾向を維持しており、湘南エリア全体が持つ強い魅力を物語っています。
こうした人口流入は、単なる都心からの移住ではなく、「湘南らしいライフスタイル」を求める積極的な選択の結果です。都心へのアクセスの良さを維持しつつ、豊かな自然環境や独自の文化を享受できるこのエリアは、特に子育て世代やワークライフバランスを重視する層から絶大な支持を得ています。
湘南の安定した需要は、日本全体の人口減少とは逆の動きを見せており、将来にわたって安定した賃貸需要と資産価値の維持を支える力になると見られます。
資産を守るための一歩は、信頼できる専門家への相談から
本記事で解説してきたように、物価上昇、低金利、円安という三重の課題は、もはや座視できない現実として私たちの資産価値を脅かしています。現金や預金だけでは資産を守りきれない時代において、不動産投資がインフレヘッジ、安定収入、そして税制上のメリットを駆使した極めて有効な防衛策となり得ます。
そして、その戦略を実践する場として、湘南エリアは将来的にも大きなポテンシャルを秘めています。しかし、そのポテンシャルを最大限に引き出し、ご自身の資産状況に合わせた最適な投資戦略を立てるには、地域を深く理解した専門家の知見が不可欠です。
私たち湘南ユーミーまちづくりコンソーシアムは、湘南エリアに特化してお客様一人ひとりの資産背景や目標に寄り添った不動産投資をご提案してきた専門家集団です。漠然とした将来への不安を、具体的な行動へと変え、価値ある資産を築いていく未来を、私たちと一緒に創り上げていきませんか。湘南エリアの不動産市場を熟知した専門家が、お客様の資産防衛の第一歩を丁寧にサポートし、最適なプランをご提案します。
