【2026年版】不動産投資は利回りの「数字」で選ぶべきか？都心・地方のリスクと、安定収益を生む湘南のマーケット素地

「不動産投資をするなら、失敗したくない。だからこそ、判断基準として分かりやすい『利回り』を重視したくなるのは自然なことです。しかし、利回りの数値だけで投資判断を下すのは非常に危険です。高利回り物件には相応のリスクが潜んでおり、逆に利回りが低い都心でも、空室になれば収支はマイナスに陥ります。 真に重要なのは、人口動態や地価といった「マーケット素地」がしっかりしており、長期的に安定した収益を生み出せるかどうかです。本記事では、2025年（令和7年）のデータに基づき、投資とリスクのバランスが取れた湘南エリアの潜在力について紐解きます。

【この記事のポイント】

　・都心の期待利回りは3%台で横ばいが続き、インフレによる経費増で実質的な収益確保が困難になっている。
　・地方中核都市も価格高騰で都心との利回り差が縮小しており、リスクに見合わなくなっている。
　・地価上昇率5%超に加え、2050年まで人口増が見込める湘南エリアでのリスクを抑えた新築投資が、新たな選択肢となる。

「都心なら安心」は過去の話？ データで見る利回りの限界

東京都心は資産価値が安定している一方で、土地価格に対して家賃をそこまで高く設定できないため、構造的に利回りが低くなります。「利回りが低くても入居さえつけば良い」という考え方もありますが、昨今のインフレ環境下では、その前提も揺らぎつつあります。

【この章のポイント】

　・都内城南エリアの期待利回りは3.7〜3.8%で横ばい状態であり、イールドギャップの確保が極めて難しくなっている。
　・投資家の約9割が管理費や建築費の高騰を感じており、インフレがキャッシュフローを圧迫している。
　・家賃に対する利回りが低い状態で経費が増え続けているため、資産防衛どころか持ち出しが発生するリスクがある。

 投資家の期待利回りは3%台で横ばい

一般財団法人日本不動産研究所が公表した最新の「不動産投資家調査（2025年10月現在）」によると、投資家が期待する利回りは依然として低水準で推移しています。

参照：一般財団法人日本不動産研究所「不動産投資家調査（2025年10月時点）【pdf】

特に、都内の城南エリア（港区、品川区、目黒区、大田区）の賃貸住宅における期待利回りを見てみましょう。

　・ワンルームタイプ：3.7%（前回調査比：横ばい） 
　・ファミリータイプ：3.8%（前回調査比：横ばい）

この3.7%〜3.8%という数字は、表面上の期待値です。ここから管理費、修繕積立金、固都税などの経費を差し引いた実質利回りは、さらに低くなります。

もし融資を利用して物件を購入する場合、昨今の金利上昇圧力を考慮すると、イールドギャップ（物件利回りと借入金利の差）を確保することは極めて困難です。

インフレ局面でのキャッシュフロー不足のリスク

同調査の特別アンケートでは、インフレによる影響について以下の回答が寄せられています。

　・物件管理費等の上昇： 86.6%の投資家が、インフレによるランニングコスト上昇が純収益に影響を与えていると回答しています。
　・建築費の高騰： 95.1%の投資家が、建築コスト上昇の影響を感じています。

つまり、都心物件は家賃に対する利回りが低い状態で固定化されているにもかかわらず、経費はインフレで増え続けているのです。これでは、資産防衛どころか、持ち出しが発生するリスクすらあります。投資とリスクの適切なバランスを求める投資家にとって、今の都心は選択肢に入りづらいのが現実です。

 福岡・札幌などの地方中核都市も過熱気味

「都心が高いなら地方都市へ」という定石も、2025年の最新データを見る限り、もはや通用しなくなっています。

【この章のポイント】

　・地方都市の人気化に伴い物件価格が上昇し、都心との利回り格差が急速に縮まっている。
　・特に福岡は都心との利回り差がわずか0.7%しかなく、空室リスクなどを考慮すると投資妙味が薄れている。
　・地方に行けば簡単に高利回りが取れる時代は終わり、リスクとリターンのバランスを見直す必要がある。

縮小する都心との利回り格差

かつては都心と地方で2〜3%以上の利回り差がありましたが、地方都市の人気化に伴い物件価格が上昇し、その差は急速に縮まっています。同じく「不動産投資家調査（2025年10月現在）」のデータを確認します。

【主な政令指定都市の期待利回り（ファミリータイプ）】

都市名	期待利回り	都心（城南3.8%）との差
札幌	5.0%	+1.2%
仙台	5.0%	+1.2%
福岡	4.5%	+0.7%
大阪	4.3%	+0.5%

特に福岡においては、都心城南エリアとの差がわずか「0.7%」しかありません。

地方投資には、空室や管理の難しさといったリスクが伴います。わずかな利回りの上乗せのために、土地勘のない遠隔地に手を出すのは割に合いません。

表面的な利回りから「真の資産価値」を見極める視点へ

「地方に行けば簡単に高利回りが取れる」という単純な構図は成り立たなくなりました。一般的に高利回りとされる物件は、将来の空室や資産価値下落といったリスクを内包しています。

そのため、数字の利回りをだけを追い求めるのではなく、都心のように利回りが極端に低いわけでもなく、土地の特性や人口動態といった『マーケット素地』に着目し、投資とリスクのバランスが取れたエリアへ視点をシフトする方が増えています。その条件を満たすのが、神奈川県の湘南エリアなのです。

なぜ今、湘南なのか？ データが証明する3つの優位性

湘南を単なる観光地と侮ってはいけません。最新データは、ここが神奈川県内でも屈指の「資産価値が上昇する実需エリア」であることを証明しています。

不動産投資において、安定した収益を維持するために不可欠なのは「将来の資産価値下落」と「空室」のリスクヘッジです。湘南エリアはこの2つのリスクをヘッジできる稀有な条件が揃っています。

【この章のポイント】

　・湘南エリア（葉山、藤沢、茅ヶ崎）は地価上昇率が5%を超え、神奈川県内でもトップクラスの資産価値上昇。
　・茅ヶ崎の商業地価が9.7%上昇するなど街のブランド力が高まっており、賃貸需要が底堅い。
　・藤沢市の人口は2050年でも現在以上の水準を維持すると予測され、長期的な空室対策に有利。

理由①：神奈川県内でトップクラスの地価上昇率

令和7年（2025年）の地価公示結果を見ると、湘南エリアの地価上昇の勢いは凄まじいものがあります。神奈川県全体の住宅地平均変動率が「+3.4%」であるのに対し、湘南エリアは軒並み5%を超える上昇を見せています。

【令和7年 神奈川県内住宅地 上昇率順位】 

順位	市区町村	変動率（前年比）
1位	横浜市 西区	+5.9%
2位	葉山町	+5.4%
3位	藤沢市	+5.3%
4位	大和市	+5.2%
5位	茅ヶ崎市	+5.0%

参照：神奈川県地価公示の概要 （令和７年地価公示）【pdf】

注目すべきは、横浜市の中心部（西区）に次いで、葉山町、藤沢市、茅ヶ崎市が上位を独占している点です。

特に葉山町は、景観が良好な海岸に近い住宅地への需要が山の手の住宅地にも波及していることから、「+5.4%」と高い上昇率を記録しています。藤沢市においても、辻堂駅などの駅徒歩圏で需要が旺盛であり、駅前の開発による周辺整備への期待感から、強い上昇傾向が継続しています。

これは一時的なバブルではありません。コロナ禍を経て定着した「都心から適度な距離があり、自然環境が豊かな場所に住みたい」という実需が、地価を力強く押し上げている証拠です。

理由②：商業地の活況が示す街のブランド力

住宅地だけでなく、商業地の地価上昇も顕著です。人が集まり、お金が落ちるエリアでなければ、不動産投資は成立しません。

【令和7年 商業地変動率の状況】 

　・茅ヶ崎市： +9.7%（県内でも突出した上昇）
　・鎌倉市： +8.2%
　・藤沢市： +6.8%

茅ヶ崎市では、駅南側を中心に商店街の客足が堅調であり、駅周辺の根強い住宅需要を背景に、強い上昇傾向が見られます。

商業地が元気であることは、その街の魅力が高まり続けていることを意味し、将来的な賃貸需要の底堅さを裏付けています。

理由③：2050年でも人口が増え続ける藤沢市の特異性

不動産投資におけるリスクの一つは人口減少です。

そこで、藤沢市が公表した「藤沢市将来人口推計（2022年度推計）」を見てみましょう。

参照：藤沢市将来人口推計について（2022年度推計）【pdf】

　１．人口ピークの後ろ倒し
前回の推計（2017年）では「2030年にピーク」と予測されていましたが、直近の推計では「2035年にピーク（454,018人）」へと期間が延長されました。成長期が5年も延びたことになります。

　２．2050年でも現在以上
2050年の推計人口は「447,201人」と予測されています。これは、2020年の国勢調査実績値（436,905人）よりも多い数字です。

【藤沢市の将来人口推計（総人口）】 

年次	推計人口（人）	備考
2020年	436,905	実績値
2030年	450,040	増加傾向
2035年	454,018	人口ピーク
2050年	447,201	2020年比でプラス

多くの自治体が人口減少に苦しむ中、「30年後も今より人が多い」と予測されているエリアは極めて稀ではないでしょうか。特に辻堂地区や湘南台地区においては、2050年まで人口が増加し続けるという予測が出ています。

これは、30年単位の長期ローンを組んでアパートやマンションを経営する投資家にとって、これ以上ない空室リスクへの備えとなります。

湘南エリアで「安定収益」と「資産価値」を両立する投資戦略

データが示す湘南のポテンシャルは魅力的ですが、どのように投資を進めるかが重要です。不動産投資において、資産価値を維持しながら長期的に安定した収益を確保するなら、修繕リスクが少なく収益計画が立てやすい「新築アパート・マンション」を主軸とした戦略がカギを握ります。

【この章のポイント】

　・将来的な資産価値を見据え、あえて「古家付きの土地」を購入し、時期を見て新築へ建て替える戦略が現実的である。
　・2050年まで人口増が続くと予想される辻堂や湘南台などの特定地区を選ぶことで、長期的な入居者確保を目指す。
　・サーフボード置き場やペット共生など、湘南のライフスタイルに合わせたリノベーションで物件の競争力を高める。

戦略：堅実な資産形成を叶える新築投資と、土地の価値への着目

一般的に高利回りを謳う築古物件の再生投資は、法的チェックや突発的な修繕リスクなど専門知識が求められ、堅実に資産形成を進めたい方にとって、ハードルが高いのが実情です。

長期にわたって安定した収益を生み出すには、リスクが少なく、長期的な収支シミュレーションが立てやすい新築アパート・マンションが適した選択肢と言えます。

具体的なアプローチ

　１．「古家付きの土地」を購入し、新築へ建て替える

湘南エリアで新築用地をゼロから探すのは容易ではありません。そこで現実的なアプローチとなるのが、「古家ありの状態で購入し、のちに時期を見て新築に建て替える」という方法です。 これは建物の価値ではなく「土地の価値を買う」戦略です。前述の通り、湘南エリアは地価が年率5%前後で上昇しています。資産価値の落ちにくい土地を手に入れ、そこに新築を建てることで、長期的な安定稼働（インカムゲイン）を実現しやすくなります。

　２．エリア選定は人口増加地区へ

藤沢市の中でも、地区によって人口動態は異なります。
　・辻堂地区： 2050年まで人口増加トレンドが続く、勢いのあるエリアです。再開発により利便性が高く、ファミリー層の賃貸需要が途切れません。
　・湘南台地区： 3路線が乗り入れる交通の要衝であり、こちらも2050年まで人口増が予測されています。学生から単身者まで幅広い層の需要が期待できる、安定性の高いエリアです。
　・鵠沼地区： ブランド力が非常に高く、ここも2050年まで人口増が続きます。富裕層向けの高級賃貸需要も見込めます。

３．新築の設計に湘南ライフを組み込む
単に機能的なだけの新築アパートでは、競合物件との差別化が難しい場合があります。湘南エリアを検討する層はライフスタイルを重視する傾向が見られます。

　・サーフボード置き場や屋外シャワーの設置
　・無垢材を使ったカリフォルニアスタイルのデザイン
　・ペット共生型への転換 

新築の企画・設計段階からこうした「湘南らしさ」を組み込み、物件そのものに新たな価値を生み出すことで、長期的に安定した入居需要と家賃収入を確保しやすくなります。

 表面利回りに惑わされず、将来に残る資産を選ぶ

ここまで、2025年の最新データを基に、不動産投資のエリア選定について解説してきました。

　・都心： 利回り3.7%台で停滞し、インフレ局面では収益性に懸念がある。
　・地方都市： 利回りが低下傾向にあり、都心との差が縮小。リスクに対するリターンが見合わなくなりつつある。
　・湘南エリア： 地価上昇率5%超、人口は2050年まで安定。資産価値と実需の両面で優位性が高い。

インターネット上で高利回り物件を探せば、地方の過疎エリアにある格安物件が数多く見つかるかもしれません。しかし、出口が見えない物件は、長期的に見れば資産ではなく負債になりかねません。真の投資成果とは、一時的な利回りの数値ではなく、その土地が持つマーケット素地を見極め、最終的に手元に残る資産価値まで含めて判断すべきものです。

だからこそ、人口増と地価上昇という裏付けのある湘南エリアで土地の価値に着目し、リスクを抑えた新築投資を行うことが、インフレ時代における合理的かつ堅実な選択肢の一つとなるのです。

私たち湘南ユーミーまちづくりコンソーシアムは、この実需と資産性を兼ね備えた湘南エリアに特化し、投資家の皆様の資産形成をサポートしています。ネットには出回らない安定収益が見込める物件の提供から、エリアの特性を最大限に活かした新築物件の企画・設計まで、地場企業ならではのトータルサポートを行っています。

「確かな価値ある物件に投資をしたい」という方、「不動産投資を通してより良いまちづくりに貢献したい」という方は、ぜひ一度ご相談ください。湘南エリアで、将来にわたって資産を守り、増やすための最適な戦略を一緒に描きましょう。