不動産投資はインフレ対策になる？注目される理由とリスク回避のコツを解説

物価が上がる一方で、現金の価値は目減りしていく——。そんなインフレ環境下で、資産を守り育てるための手段として不動産投資が注目を集めています。しかし、なぜ不動産がインフレに強いといわれるのでしょうか。

本記事では、その根拠を仕組みからわかりやすく解説するとともに、見落としがちなリスクと、それを回避して成功へと導くための具体的なポイントを専門的な視点からご紹介します。「インフレは気になるけれど、資産をどう守ればいいかわからない」という方にとって、将来の経済状況を見据えた資産形成の羅針盤となる内容です。

【この記事のポイント】

　・不動産は「現物資産」であり、インフレに連動して家賃収入も上昇しやすいため、インフレ対策として注目されている 。
　・インフレ局面ではローン借入金の実質的な負担が軽くなる「債務の目減り効果」も期待できる 。
　・成功のためには空室リスクや金利上昇リスクなどを理解し、エリア選定や修繕計画といった専門的な対策が不可欠である。

不動産投資がインフレ対策に向いているのはなぜ？

不動産投資がインフレ時にその真価を発揮するとされる背景には、主に3つの強固な理由があります。資産そのものの価値、生み出される収入、そして借入金の性質という、多角的な側面からその仕組みを解き明かしていきます。

【この章のポイント】

　・不動産は実体を持つ「現物資産」であり、インフレで通貨価値が下がっても、モノとしての価値が下がりにくい 。
　・世の中の物価上昇に伴い、家賃収入も連動して上昇する傾向があるため、収入面でもインフレに対応できる 。
　・ローン借入金（負債）の実質的な価値がインフレによって目減りし、返済負担が相対的に軽くなる。 

強み①：価値が下がりにくい現物資産であること

不動産投資がインフレに強い最大の理由は、それが土地や建物といった実体を持つ「現物資産」である点にあります。現金や預金は、物価が上昇するとその分だけ購買力が低下し、実質的な価値が目減りします。一方で、不動産は生活や経済活動に不可欠な「モノ」としての価値を持っているため、通貨の価値が下がっても、そのモノとしての価値は急落しにくいという特性があります。

インフレ環境下では、建築資材費や人件費も高騰するため、新たに同じ建物を建てようとすると以前より多くのコストがかかります。これは「再調達価格」の上昇を意味し、既存の不動産の価値を下支えする要因となります。株式のように市場の動向によって大きく価値が変動する金融資産や、それ自体が収益を生まない金とも異なり、不動産は価値の安定性と収益性を両立できるユニークな資産といえるでしょう。

強み②：家賃収入が物価と連動しやすい

不動産投資から得られる家賃収入は、インフレ、つまり物価の上昇と連動しやすい傾向があります。世の中のモノやサービスの価格が上がれば、住居費である家賃もまた上昇するのが自然な流れです。しかし、一般的に家賃の上昇は、物価全体の上昇に対してやや遅れて反映される（遅行する）傾向がある点には留意が必要です。これにより、インフレで支出が増えても、長期的には収入も同様に増えることで、資産の実質的な価値を維持しやすくなります。

実際に、2023年には消費者物価指数（CPI）における家賃指数が25年ぶりに前年比でプラスに転じ、物価上昇の波が家賃にも波及し始めたことが報道されました。

また、ここで一つ重要な点があります。総務省が発表する公式の消費者物価指数（CPI）における家賃指数は、歴史的に見ると物価全体の上昇に対して非常に緩慢な動きを見せてきました。これは、CPIの算出対象に築年数が経過した物件も含まれており、それらの物件の家賃が下落・停滞することで、全体の平均値が押し下げられる「下方バイアス」が存在するためです。

投資家にとって重要なのは、この全国平均の統計データではなく、自身が投資するエリアの「市場家賃」です。人口が増加し、賃貸需要が旺盛なエリアでは、物価上昇に合わせて家賃を引き上げられる可能性が高まります。つまり、適切な物件を選びさえすれば、公式統計を上回るペースでインフレに連動した収入を得ることが期待できるのです。

強み③：借入金の実質的な負担が軽くなる

ローンを活用して不動産投資を行う場合、インフレは借入金の返済負担を実質的に軽減する効果をもたらします。これは「インフレによる債務の目減り効果」と呼ばれる現象です。

例えば、3,000万円のローンを組んで物件を購入したとします。仮に将来、インフレが進行して世の中のお金の価値が大きく目減りしたとします。例えば、物価が2倍になりお金の価値が半分になった場合、返済すべき3,000万円という金額は変わりませんが、その3,000万円の「実質的な価値」は現在の1,500万円に相当します。

同時に、インフレに伴って給与や家賃収入が増加していれば、ローン返済額が収入に占める割合は相対的に小さくなり、返済の負担感は軽くなります。

これは、インフレが資産（不動産）の価値を維持または上昇させる一方で、負債（ローン）の価値を時間とともに目減りさせてくれるという、レバレッジを効かせた不動産投資ならではの強力なメリットです。

注意が必要な不動産投資のリスクとは？

インフレ対策として有効な不動産投資ですが、他の投資と同様にリスクも存在します。特に現在の経済環境を踏まえ、注意すべき3つの主要なリスクについて、具体的な対策とともに解説します。

【この章のポイント】

　・入居者がいないと家賃収入がゼロになる空室リスクがあり、安定した賃貸需要が見込める物件選びが重要になる 。
　・インフレ抑制のための金利上昇局面に移行すると、特に「変動金利」でローンを組んでいる場合に返済額が増加するリスクがある 。
　・ハザードマップで確認すべき「自然災害リスク」や、将来の修繕コスト増につながる「建物の老朽化リスク」にも注意が必要である 。

 

空室リスクと収入の不安定化

不動産投資における基本的かつ重大なリスクが空室リスクです。入居者がいなければ家賃収入はゼロになり、ローンの返済や管理費、固定資産税といった支出は自己資金で賄わなければなりません。

このリスクを軽減する鍵は、物件選びの段階にあります。長期的に安定した賃貸需要が見込めるエリアを選ぶことが極めて重要です。

駅からの距離、大学や企業の近接性、商業施設の充実度など、客観的なデータに基づいて賃貸需要を分析し、空室が発生しにくい物件を見極めることが、安定した収益確保の第一歩となります。

金利上昇によるローン返済の増加

インフレが進行すると、経済の過熱を抑制するために中央銀行（日本銀行）が政策金利を引き上げる傾向があります。実際に、長年の金融緩和政策を経て、日本でも金利は上昇局面に移行しており、住宅ローン金利は上昇傾向にあります。

この金利上昇リスクは、特に変動金利でローンを組んでいる投資家にとって直接的な影響を及ぼします。金利が上がれば毎月の返済額が増加し、キャッシュフローを圧迫する可能性があるためです。ローンの金利タイプごとの特性を正しく理解し、自身の資金状況やリスク許容度に合った選択をすることが不可欠です。

表1：金利タイプ別住宅ローン比較

金利タイプ	メリット	デメリット	こんな人におすすめ
変動金利	金利が最も低い傾向。当初の返済額を抑えられる。	金利上昇リスク。返済額が増える可能性がある。	収入に余裕があり金利上昇に対応できる人。短期での返済や売却を考えている人。
期間選択型固定金利	一定期間、返済額が安定。将来の家計が見通しやすい。	固定期間終了後、金利が上昇する可能性。優遇幅が縮小することも。	子供の教育費など、特定の期間だけ支出を固定したい人。
全期間固定金利	完済まで返済額が変わらない絶対的な安心感。金利上昇の心配が不要。	金利が最も高い傾向。市場金利が下がっても恩恵を受けられない。	金利の動向を気にせず、長期的な返済計画を確定させたい人。

災害・老朽化などの物件リスク

不動産は物理的な資産であるため、自然災害や経年劣化といった物件固有のリスクは避けられません。

自然災害リスク

地震、台風、水害などのリスクを事前に把握するためには、国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」の活用が不可欠です。このサイトでは、洪水や土砂災害、津波といった複数のリスク情報を地図上に重ねて表示できる「重ねるハザードマップ」や、各市町村が作成した詳細なハザードマップを閲覧できる「わがまちハザードマップ」が提供されており、購入を検討している物件の立地が抱える災害リスクを客観的に評価できます。

建物の老朽化と経年劣化

不動産は物理的な資産であるため、経年劣化は避けられないリスクです。

1981年6月1日以降の建築確認を受けた「新耐震基準」の物件を選ぶことは、融資適格性や安全性の観点から投資の大前提となります 。しかし、新耐震基準を満たしていても、築年数が経過すれば建物のさまざまな箇所でメンテナンスが必要になります。

特に注意したいのが、給排水管や防水設備といった、普段目に見えない部分の劣化です。これらの修繕には高額な費用がかかるケースも少なくありません。インフレ環境下では、建築資材や人件費も高騰するため 、将来の修繕コストが想定を上回るリスクも考慮すべきです。

中古物件を検討する際は、表面的な利回りだけでなく、過去の修繕履歴や管理状態をしっかり確認し、将来発生しうるコストまで見据えることが、長期的な資産防衛につながります。

インフレ対策として不動産投資を成功させるコツ

リスクを正しく理解した上で、インフレ環境下でも安定した資産運用を目指すためには、戦略的な視点が求められます。ここでは、不動産投資を成功に導くための3つの重要なコツをご紹介します。

【この章のポイント】

　・インフレ対策の不動産投資を成功させるには、リスク管理やエリア選定など、専門的な知識と長期的な視点が不可欠である 。
　・市場や地域の特性を深く理解した専門家への相談が、個人で優良物件を探すよりも成功への近道となる 。

エリアの将来性に注目する

物件選びにおいて最も重要な要素の一つが、そのエリアの将来性です。単に「駅に近い」といった現在の利便性だけでなく、将来にわたって賃貸需要が維持・向上するかどうかを見極める必要があります。

具体的には、自治体が公表している都市再開発計画や、新たな鉄道路線・道路の整備計画などを確認することが有効です。また、国勢調査や自治体の人口推計データを活用し、人口が増加傾向にあるエリアや、若年層・単身世帯が増えている地域を特定することも重要です。将来的な需要の伸びが期待できるエリアに投資することで、空室リスクを抑え、インフレに合わせて家賃を改定する交渉力も維持しやすくなります。

修繕・メンテナンスの計画を立てておく

不動産投資は、物件を購入して終わりではありません。建物の資産価値を長期的に維持するためには、計画的な修繕とメンテナンスが不可欠です。これを単なるコストではなく、将来の収益性を確保するための「投資」と捉えることが重要です。

その指針となるのが「長期修繕計画」です。国土交通省が公表している「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」は、計画を立てる上で非常に参考になります。例えば、地上20階未満、延床面積5,000㎡以上10,000㎡未満のマンションの場合、修繕積立金の目安額（平均値）は専有面積1㎡あたり月額252円とされています。

こうした公的なデータを参考に、将来必要となる大規模修繕（外壁塗装や防水工事など）の費用をあらかじめ見積もり、計画的に資金を積み立てておくことで、突発的な出費に慌てることなく、安定した経営が可能になります。

また、建物の構造も長期的なコストに影響します。一般的に、木造に比べて鉄筋コンクリート（RC）造は初期の建築コストが高いものの、法定耐用年数が木造の22年に対して47年と長く、耐久性に優れているため、長期的な修繕費用を抑えられる傾向があります。

インフレ対策の不動産投資は、専門家と始めるのが成功への近道

インフレ対策として不動産投資を成功させるには、空室や金利上昇といったリスクを管理し、エリアの将来性を見極める長期的な視点が不可欠です 。しかし、数多くの物件の中からインフレに強く、将来にわたって安定した収益を生む優良物件を個人で見つけ出すには、市場動向や地域の特性を深く理解した専門的な知識が求められます。

私たち湘南ユーミーまちづくりコンソーシアムは、本記事で解説したような経済の変動を見据え、お客様一人ひとりの状況に合わせた不動産投資をご提案してきた専門家集団です。

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