【コラム】vol22. 「安物買いの銭失い!」~ケチると損する不動産賃貸業~

2021年7月27日

 

 

 

 

こんにちは、湘南ユーミーまちづくりコンソーシアムの篠原です。

 

イギリスに、“Penny wise and Pound foolish.” という諺(ことわざ)があります。

ペニー(1.5円くらい)単位にこだわるくらい超ケチなくせに、ポンド(150円くらい)に通貨単位が変わると超大雑把(おバカ)になるという意味です。

実はコレ、けっこう良くある事例で、普段は楽天とかAMAZONとかで1円単位で安いサイト探して買い物しているような若い夫婦が、川崎あたりのタワーマンションのモデルルーム見に行って、うっかり7千万の3LDK買っちゃうみたいな話です。だいたいそういう方は、ついでに勢いで、オプションで、食洗機とミストシャワーとフローリングのコーティングもオーダーしちゃったりします。(笑)

 

日本の諺にも、ちょっと意味合いは変わりますが、「安物買いの銭失い」っていうのがありますが、英語でもっと近い意味合いだと、“You get what you pay for.”というのがあります。直訳すると、「あなたが払ったお金と同等のモノが手に入る」という意味です。

要は、全世界の人類の共通認識で言えば「安いのには理由があるよ~」ということです。

 

なんでこの話を引き合いに出したかというと、今年の4月17日に、東京・八王子市で発生したアパート階段崩落死亡事故のお話につながります。

 

その施工販売を行った某社は、賃貸用3階建て木造アパートの建築を得意とし、ワンルームアパートの建築を主に手がけていました。同社が主力とする木造アパートの建築単価は、一般的な木造アパートを扱う同業他社と比べて20%以上低単価に抑えられる点をウリにして、投資家、個人地主からの引き合いを中心に、大いに受注を伸ばしていました。

 

結論から言えば、こうした“低単価”は、前出の階段崩落事故につながるあからさまな「手抜き工事」に支えられていた疑いが多分にあるわけですが、某社はこの死亡事故発生前から、廃棄物処理法に基づく行政処分を受けるなど、業界内で「コンプライアンス面での課題が散見される会社」と見られていたので、予兆はあったわけですね。

 

結果、同社は、一か月後の5月13日、自己破産を申請、負債は債権者120名に対し約6億円、すでに引き渡しを受けている大家さんにおいても、建物資産価値の毀損、賃貸経営不能など多大なる損害を被ることになります。 

 

数年前にも東証一部上場のこれまた某社が似たような事件を起こし、今まさに、債務超過、上場廃止の末路をたどろうとしています。テレビCMで見たことがある立派な会社であっても油断はできない時代です。

 

資産の適正価格とは何か?

「建物の安さ」を追求した結果、「資産価値が犠牲」になるという、まさに「安物買いの銭失い」に陥らないために、投資家のあるべきマインドセットについて考えてみたいと思います。

 

まず、そもそも「投資」とは投下した資本に対してリターンを得る行為に他なりません。ですから、お金を投じるものが価値のあるモノ=資産価値がなければなりません。

 

ちなみに、不動産投資の場合、土地と建物に投資をするわけですが、土地には立地や人気に応じた相場があり、建物は素材や工法、仕上げにより適正価格が存在します。 

 

大手の場合は人件費、広告費、本社経費などの販管費が高い反面、大量調達が可能な分スケールメリットが出るため原価が押さえられる一方で、当社のような特定の商圏に限定して特別な宣伝無しで口コミ営業している会社の場合は、年間の供給上限が決まっているため、大手に比べて工事、部材のスケールメリットが出にくい代わりに、販管費などの間接コストが抑えられるため、結果的に顧客に引き渡す時点では、大手と同じような販売単価に平準化される傾向があります。

 

ココを起点に考えたときに、ライバル業者の一方が明確に価格競争を打って出ようと思うならば、手を付けるのが結果として「品質」になります。前出の二社のように、悪意を持った業者が安易に下請けを叩いて安く作らせたり、基準に満たない工法や部材に手を染めて作った建物は、30~35年もの長期借入とバランスする「資産」になり得るでしょうか?

 

見えない資産価値

不動産投資においては、「利回り」という指標を頼りに投資先を選定することになるわけですが、未だに表面利回りだけで物件善悪を判断される方もいらっしゃるようです。もちろん大事な指標ではあるのですが、表面利回りにとらわれすぎた結果、前出のようなリスク物件を買ってしまう投資家が数多いるのも事実です。

 

ココに、二つの物件があります。

A:土地5000万円/建物5000万円(6戸)、年間賃料600万円(利回り6%)

B:土地3000万円/建物7000万円(6戸)、年間賃料700万円(利回り7%)

 両方とも同じ間取りの新築木造だとして、どちらが良い物件でしょうか?

 

一見すると、Bは、Aよりも利回りが高いです。トータルはどちらも一億円ですから、Bの方が投資物件としてはよさそうにみえますが、果たしてそうでしょうか?

 

賢明な投資家の方はお気づきだと思いますが、この情報だけでは答えは出ないのです。

 

なぜなら、Aの方が減価償却されない土地の価値が高いという見方もできます。Bの方が建物の造りが高級かもしれませんし、専有面積が広そうです。そもそもAとBの賃料は、そもそも適正なのでしょうか? また最初の賃料設定が将来値下がりするリスクは? AとBそれぞれ、どこの会社が、施工、管理、客付けしてくれているのでしょうか? Bの方が減価償却を多めに計上できるメリットあるのではないでしょうか?

・・・etc

 

つまり、投資家が、「何に」重きをおいて物件を買うか、何年保有して、出口戦略をどう立てるかで、Aが良いのかBが良いのかが変わってきます。それに加えて、資産価値の前提となる品質が担保されているのか?ここが重要になってきます。 

 

少々乱暴ですが、ハッキリ言って当初の表面利回りなど、実はどうでもいい要素なのです。

 

皆さんは「誰から買うのか?」が最も重要だとは思いませんか?

 

 

まとめ

当社は、湘南エリアで20000戸以上の管理戸数(神奈川県第二位)、年間9000件超(神奈川県一位)の賃貸契約件数を誇る湘南エリア最大級の総合不動産カンパニー、ユーミーらいふグループの一員です。

賃貸経営は、物件を取得することが目的ではありません。賃貸経営における「経営資源」であるアパート・マンションの収益性を最大化することが目的です。

 

賃貸経営は一朝一夕に儲かる事業ではありません。ただし、長期的な事業計画にしっかり取り組むことで、確実に資産形成を図ることが可能です。 

 

お客様の財務状況をしっかり見つめながら、新築物件を販売するだけではなく、中古収益不動産の活用、資産再生、不動産小口化商品を使ったポートフォリオ構築、資産組換え、出口戦略の立案をはじめ、湘南エリアの不動産市況や活用例を交えながらご説明させていただくオンラインでの個別相談やセミナーを開催していますので、是非ご相談ください。


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