【コラム】vol.18「あなたの投資運用の目的は何ですか? 」~目的に合わせた投資運用対象を見極めよう~

2021年3月26日

 

 

 

 

 

 

こんにちは、湘南ユーミーまちづくりコンソーシアムで不動産運用コンサルティングをしている篠原です。

 

投資家の皆様、これから投資家を目指す皆様。

投資の目的は何でしょう?

 

2013年の日銀による大型金融緩和の実施をきっかけとした低金利時代到来により、融資利用によるアパート投資という運用手法が一般のサラリーマンの方々にも急速に浸透してきており、老後の資金作り、あるいは早期リタイアなどの目標を掲げて賃貸経営市場にご興味を持った方から、ご相談を頂くことが増えてきました。単純にお金は無いよりはあった方が良いに決まっているので、積極的に増やしましょうという話なのですが、そうなると、まだまだ日本では、どうも博打でもしに行くがごとく捉える方が多いようです。

  

投機と投資の違い

投機とは何か

「経済の機微」つまり変動要因に主眼を置いてタイミングよく手元資金を投じるのが「投機」です。株価や地価とにらめっこしながら、安い時に買って高い時に売るという側面を見て予測や分析を行うので、まさにギャンブルに例えて捉えている方が多いようです。

 

投資とは何か

一方で投資とは、「適正な価値」と「収益力」に主眼を置いて、「時間軸」に対して手元資金を投じることです。ちなみに当社を含むユーミーらいふグループが湘南エリアに限定して事業展開をしているのは、この限定地域内においてまさに「適正な価値」と「収益力」を見極められる自信があるからです。つまりこれが「投資」に対する当社の基本的な考え方です。

 

当社でも、たくさんのご縁を頂き、副業(複業)投資家の方々の誕生のお手伝いをさせていただきました。私たちは優良な湘南の不動産に限定して「投資運用」の提案を行っていく会社ですので、この基本的な考え方に賛同された方は、このまま続きをお読みいただければと思います。

 

投資対象の考え方

投資先によって異なるリスク

最近テレビでよく目にする、日本最大のヘッジファンドといわれる農林中金のCMによると、過去30年の世界の主要企業の株価は、22年にわたって上昇しており、年平均で9.1%上昇しているそうです。裏を返せば、海外ではそれだけ多くの国民がその現預金を運用市場に持ち込んでいるということですね。市場参加者が多ければ(現預金を株式市場に投じる人が多ければ)当然ですが株価は上がります。ちなみにアメリカでは、金融資産の約半分が現預金ではなく、株や投資信託・債券などとなっており、金融資産に占める現預金の比率は13%程度と言われています。この点から潤沢な個人資産が株式相場の成長を支えている点は無視できません(かたや日本は1600兆円の個人金融資産のうち、現預金での保有は約50%、なんと800兆円以上が、年利1%にもはるかに満たない超低金利の現預金だそうです)。

 

日本では、バブル真っ盛り1989年の38,915円が日経平均の最高値として君臨しており、30年ぶりに市場の投資マネーが株価に集まり一時的に高値になった現在でも、いまだに30,000円前後ですから、日本の株価が伸び悩んでいるのと日本人の貯蓄好きの国民性とは、無関係ではないような気がします。使い道のなくなった市場マネーが一次的に集まり、一次的に株価上昇の見られた今も、日本の株価水準が高いのか安いのかという論点については、結論を出すのが難しいというのが正直な感想です。  

 

「じゃあ、さっそく海外の株でも始めるか!」と思われた方もいらっしゃるかもしれませんが、海外株式となると、地政学的リスクや為替リスクも内在されており、単純に9%の平均成長率がそのままリターンとなるかどうかは未知です。 

 

一方で、不動産の方に目を向けてみると、都心に限ってみると、一部ではすでにバブル時のピークを越えたエリアも出てきていますが、都心以外でも、湘南エリアのように住宅実需が堅調なエリアに限って言えば、2000年くらいからほぼ一定の水準で堅調に推移しています。つまり株式とは対照的に適正な価値で市場評価、価格形成されていると言えます。

 

そういう意味では、株式や債券などはまだまだ大きく変動要因が潜んでいる一方で、実需を伴っている不動産の方は価格に対する透明性が高い、また、理論上は土地価格がゼロになるリスク(株式でいえば倒産リスク)が無いわけですから、つまり株式が「投機的」であるのに対して、特に住宅実需関連の不動産は、極めて「投資的」であると言ってよいでしょう。

 

当社が不動産、ことほど左様に湘南の不動産投資・運用を推奨する理由がここにあります。

  

将来、年金システムが破綻したらどうなる?

日本政府もタンスの中のこのお金を市場に引き出すことができれば、国債を刷らなくても景気を刺激できるわけですから、NISAやiDeCoなどによる税制優遇を設けて、現預金を特に投資市場に誘導しようと躍起です。少し前に話題になりましたが、老後に必要となる資金は2000万円という政府の試算公表もあり、「将来、ウチの財政キツいから年金じゃきっと足りないと思うんで、自分で引退までに運用しておいてね?(笑)」という、もはや国民個人への丸投げの世の中に変わってきています。良いか悪いかは別としてアメリカ的になってきたとも言えるかもしれません。

 

そもそも日本人が、現金・預金が好きなのは、戦後復興からつづく社会政策によるところが大きかったのですが、要は単純に「不安」だからとりあえずお金を貯めているということです。 ただ、定年までまじめに働いて、幾何かの貯金と退職金に年金を足して乗り切ろうと思っていた多くの日本人にとっては、その計画がどうやら暗礁に乗り上げそうな気配です。

  

「FIRE」という考え方

2008年のリーマンショック以降、アメリカでは、「FIREムーブメント」というのが発生しました。

  • Financial

Independent  

Retirement

Early

※参考:「F.I.R.E. 経済的自由を手に入れる」~正しい会社の辞め方~

 

それぞれの頭文字をとって、F.I.R.E=つまり、「経済的に自立して早めに引退する」というムーブメントです。サラリーマンをやられている兼業投資家にとっては理想的な魔法の言葉に見えます。英語で “You are Fire!” と言われると、「オマエはクビだ!」という意味になりますが、どちらかというと、自ら豊かな引退の道を選ぶイメージですね。

 

FIRE理論によると、4%ルールというものがあって、「4%の利回り運用で一年間に必要な生活資金を確保できるようになったら引退していいよ」というものです。

 

例を挙げると、一年間に必要な生活資金を500万円とすると、4%運用から逆算すると1億2500万円の投資原資が必要ということになります。ただ、1億2500万円の投資原資がなければFIREは単なる絵に描いた餅です。では原資が貯まるまでは頑張って働いて貯金に勤しんでくださいね、というのも少し気の長い話です。

  

不動産投資が効果的な理由

そこで話を不動産に戻しましょう。
世の中の投資商品の中で、投資のために唯一お金を借りることができるのが「不動産」です。理由は単純に、貸す側にとって不動産を担保にすることで貸し倒れリスクを軽減できるからです。現実には証券担保貸付という制度もありますが、これは証券を買うために借りるのではなく、持っている証券を担保にお金を借りる制度ですのでちょっと主旨が異なります。

 

例えばですが、もしFIREのような人生設計をお考えの場合に、お勤め先からの給与収入という信用と不動産という担保をあわせることで、4%運用の原資が貯まるまで果てしない貯金に勤しむのではなく、融資を使って、どちらかというと金利を払って時間を買う=つまり一日も早く収益物件を取得して、賃貸運用を始めるというのが不動産投資の真髄なのです。 

 

金利や各種税金、運営諸経費などを支払った残り(NOI)が、4%を超えていても厳密には元本の支払いがありますので、これでだけでFIRE生活ができるわけではありませんが、若いうちに物件取得をし、賃貸運用をサポートしてくれるパートナーとしっかり手を組むことができれば、将来、定年、引退を決意するタイミングで、あなたの買った物件が金の卵を産むニワトリになっていることは確かです。不動産を資産ポートフォリオに入れておくべき理由がお分かりいただけたでしょうか?

  

まとめ

ユーミーらいふグループは、元々湘南エリアの資産家(いわゆる地主)様の土地資産運用や相続対策のために始めたアセットコンサルティングを原点として、資産家、投資家の皆様の不動産ポートフォリオ強化に40年以上貢献してきました。

 

この100年で前例のないコロナウイルスにより、将来の見通しが立ちにくい今こそ、賃貸経営のプロであるユーミーらいふグループとしっかりタッグを組んで、じっくりとポートフォリオの見直し戦略を立ててみてはいかがでしょうか? 

 

当社ホームページお問い合わせページより、無料でポートフォリオ戦略のご相談が可能です。物件を買うか買わないかという表面的なお話ではなく、まずご自身の投資計画とポートフォリオ検討からご相談ください。


株式会社 湘南ユーミーまちづくりコンソーシアム
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