【コラム】vol11.「減価償却していますか?」 ~中小企業の社長はベンツとアメリカがお好き?~

2020年9月28日

 

 

 

 

 

こんにちは。

湘南ユーミーまちづくりコンソーシアムで不動産運用コンサルティングをしている篠原です。

 

投資にご興味のある方であれば、もう15年ほど前になりますが、「なぜ、社長のベンツは4ドアなのか?」という本が話題になったのをご存じの方も多いかもしれません。
中古車の減価償却の仕組みとベンツのリセールバリューの関係性を利用して、上手に節税しましょうというような内容でした。 ざっくり、ポルシェやフェラーリ(2ドアのスポーツカー)じゃだめですよ、みたいなことも書いてありましたが、あれから15年、ポルシェもランボルギーニも4枚のSUVを作る時代になりましたし、フェラーリの経費化を認めさせた判例もあるので、現代に至っては結局実態によるというところでしょうか。 劇的に節税効果が上がるわけではありませんが、クルマが大好きな投資家の方であれば、ついでに利用してみる価値は低くないと思います。

 

蛇足ですが、自動車の法定耐用年数は6年、中古車の場合は、
「残存法定耐用年数」+「法定耐用年数×0.2」
で求められます。

 

減価償却の考え方は、不動産建物の場合も同じですが、この毎年享受できる減価償却費を活用しない手はありません。

 

ちなみに減価償却を目当てに固定資産台帳に載せると、毎年、固定資産税が課税されますので、そちらはお忘れなく。

 

 

米国不動産で減価償却?

しばらく好景気が続いていた米国では、住宅需要の高まりから都市部を中心に不動産価格が右肩上がりです。 日本人の大好きなLAやハワイはもうとんでもない値段に跳ね上がっているので、テキサス州のヒューストンやテネシー州のメンフィスなどの比較的手ごろな物件で今後価格上昇が望めるエリアの物件が日本人投資家向けに出回っていました。

 

今後G7で人口が増えるのは米国だけと言われていますから、インカム/キャピタルでもうひと山狙いたいけど、新興国はちょっと・・・ということで米国不動産をご検討された方も多かったかと思います。

 

ただ、販売業者のセミナーに参加してよく聞いてみると日本での米国不動産商品は、結局「減価償却」狙いがベネフィットの中心でした。 正確にいうと、現地での物件素地は適正価格なのですが、日本の投資家向け商品として仕上がって手元に届く頃には、現地エージェントのフィー、フリップ業者のフィー(リフォームのコスト)、そして日本の販売業者のフィーの三重でかさ上げされたうえで、販売時点で将来のキャピタルゲイン分が最初から販売価格に織り込まれている印象でした。 

 

さらに今となっては、ついに令和二年の税制改正で、海外不動産における中古建物の減価償却特例が廃止されたことで、「減価償却」の妙味が全く消え失せてしまいました。

 

正直、日本から買える米国不動産の相場に関しては、前途のとおり妥当性に疑問が残るので、減価償却が取れないのであれば、運用資金に限りがある投資家の方の場合は、今あえて「日本の業者から米国不動産を買う」という選択肢の優先度は低いと思われます。どうしても米国に不動産が欲しい方は、有能な現地エージェントを直接ご紹介させていただきます。

 

 

減価償却のためにアパートを買う人

前置きがずいぶん長くなりましたが、よくご相談を受けることが多い現実的なケースとして、新築アパートマンションを順調に運用されている方は、だいたい新築15年くらいで設備償却が終わってしまい、いきなり所得税が増えてしまうタイミングが訪れます。順調に賃貸運営されている方は特に、賃料収入は安定しているものの支出が減るため、 最悪、返済バランスが悪いと、税後のキャッシュフローがマイナスに転じてしまうケースもあります。

 

また、マイナスにはならないものの、納税は国民の三大義務の一つといえども、やっぱり税金で持ってかれるくらいなら自分で使ってやる!という方も多いと思います。そんな資産家の方からは、「減価償却を最大限取りたいので、土地を買わずにアパートを建てたい」という相談もいただきます。

 

「いや、さすがに土地なしじゃムリでしょ・・・?」と思う方もいらっしゃる方も多いと思いますが、あるんです、良い方法が。 さらに詳しくお聞きになりたい方は、是非私にご連絡ください。

 

 

まとめ

当社は、湘南エリアに特化して不動産による資産運用の方法に関するコンサルティングを手掛けています。先人の知恵を活かして「失敗のリスク」をできるだけ減らしたいのであれば、そのエリアをよく知る不動産会社の話を聞いてみるのも悪くないと思います。 ちなみに当社は人手が足りないため、しつこい営業ができません。 ただし、我々の大好きな湘南の地で真剣にご検討していらっしゃる方には、しっかり対応させていただきます。

 

現物不動産による資産運用のみならず、不動産小口化商品を使ったポートフォリオ構築のための具体的なご提案、運用中物件の出口戦略の相談をはじめ、湘南エリアの不動産市況や活用例を交えながらご説明させていただくオンラインでの個別相談やセミナーを開催していますので、是非ご相談ください。


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