【コラム】vol7.「銀行に預けているだけで大丈夫ですか?」 ~「持たざるリスク」との付き合い方~

2020年7月6日

 

 

 

 

6月8日、およそ3カ月半ぶりに節目の2万3000円台を回復した日経平均

直近6連騰で、直近3週間の上げ幅が3000円を超えるかなり急ピッチの上昇が続いています。

原因は、3月半ばの底値圏から売り方の買い戻し圧力を背景に、乗り遅れを嫌う機関筋、割安と判断した海外勢、個人の新規投資マネーも一斉に市場に流入しだしているようです。

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「実体経済、適正相場から乖離している」と思いながらも、相場の上昇局面では片目をつぶって出遅れ株などを拾ってしまうのは、投資家の性かもしれません。

 

その投資家心理の根底には、「持たざるリスク」を避けたいという投資家心理によるものが大きいのですが、「持たざるリスク」とは想定外の上昇相場において、リスク資産を買わないことによって発生するリスク(投資していれば得られたはずの利益の取り損ない)のことをいいます。

とりわけ、機関投資家等が顧客の資産を預かって運用する中で、買いポジションを十分に取っていない状況下で相場が想定外に急騰した場合、「インデックス(目標指数)を下回るパフォーマンスになるかもしれない」というリスクを指します。 

 

収益不動産で考える「持たざるリスク」とは?

では、私たちの取り扱う収益不動産の場合はどうでしょうか?

 

不動産投資の最大の魅力は、借入によるレバレッジ効果に他なりません。

端的にいうと、手元現金が無くても、自分のバランスシートの何倍ものお金を借りて不動産を買うことができます。

得られる運用収益(利益)と借入金利(コスト)の差異によりキャッシュフローを生み出すことが可能となります。

金利1%で資金を調達し、利回り7%の不動産を購入すれば、その差額の6%が収益です。(管理費や修繕費、税金などのコストを除く。)

 

定期預金と収益物件投資で10年後の資産を数値比較!

ここで、前出の「持たざるリスク」に話を戻しましょう。

10年前に手元現金2000万円を持っている二人がいたとします。

 

Aさんは、定期預金(当時0.01%)でガッチリ保管しておきました。

Bさんは、思い切って融資(金利1%)を受けて1億円(利回り7%)の収益物件を購入しました。

その後、10年経った現在の二人の資産はどうなっているでしょうか?

 

定期預金

Aさんは、2000万円を定期預金で保管していますので、10年にわたって毎年2千円の利息収入を得ることができました。

(ちなみに20.315%で源泉分離課税が徴収されますので実際は1594円の収入)

当時2000万円の現金は、10年でわずか「15,940円」しか増えなかったことになります。

 

収益物件投資

一方でBさんはどうなったでしょう。

当時、幸運なことに全額融資を受けることができました。

 

1億円の借り入れの場合、30年/1%/元利均等返済の場合、年間返済額は約386万円ほどです。

年間の収入700万円に対して、314万円ほどの収益が発生しています。

ここから、固定資産税、賃貸管理費用、維持修繕費などのコストを差し引いて、手取りの収益が半分残ったとすると、157万円が実質的な事業としてのキャッシュフローとなります。

不動産所得は総合課税ですのでAさんの所得税率が仮に33%だとしても、約105万円が手元に残ることとなります。

10年間で「1050万円」もの現金が増えたことになります。

 

ちなみに、銀行への返済額が年間約386万円と申し上げましたが、そのうち利息として支払っているコストは約99万円です。

約287円は元本返済ですので、これはコストに消えているわけではなく、資本的な性格のものです。

キャッシュフローとは別に、毎年確実に287万円の資産が増えている言い換えることができます。

10年となれば、その間に約3000万円近い資産が増えますので、現金の増加と合わせると、なんと4000万円以上の資産が増加したという計算になります。

その間に自分の財布から一円も払うことなくです!

 

余談ですが、貸付事業にともなう賃貸募集、入退去管理、建物維持自体は、パートナーである管理会社にコストを支払っていますから、Aさん自身がやることは、大まかには入金の確認と確定申告のみであることを付け加えておきます。 

 

これが即ち、「持たざるリスク」と言えるのではないでしょう?

お客様のケースに合わせて、この「持たざるリスク」と資産運用についてじっくりご検討いただくきっかけになればと思います。

 

まとめ

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