【コラム】vol6.「不動産投資は計画的に」 ~成功の第一歩は自己資金作りから~

2020年6月29日

 

 

 

 

資産の一部を不動産で持つということについては、さまざまなメリットがあるわけですが、その恩恵にあずかるためには、どうしてもクリアしなければならない「融資」の問題があります。

 

かつては、幾何かの自己資金と上場企業に勤めていて年収700~1000万円ほどのクレジットがあれば、小ぶりな木造アパートの一棟くらいを買うのは容易い環境でしたが、2020年現在は、まさにそういった属性の方々が融資の取り付けに四苦八苦しています。

 

日本人の平均年収は、30代で349万、40台で453万という統計(令和元年賃金構造基本統計調査)が出ていますので、年収700万あたりを超える方々は比較的余裕があるように思われがちですが、住宅ローン、ちょっといい車、子供の教育費、平均よりちょっと上の生活水準を維持しようとすると、実際はほとんど貯金する余裕が無いという調査結果があります。

 

つまり、年収700~1000万円クラスの方は、あまり貯金が無い=自己資金が無いという状況からのスタートになる方が多いわけです。もちろんそうでない堅実な方もいらっしゃるわけですが、多くの方々は結果としてそこが明暗の分かれ目となります。

当社にご相談に来られたお客様については、まず自己資金戦略からご提案をさせていただいております。 

 

その物件、ちょっと待った!

昨今は一棟ものの物件に融資が付きにくい環境のため、投資用物件市場では、自己資金無しでも買えるワンルームマンションの販売が活況のようです。

ただ、ここでお伝えしておきたいのは「市場で売れている物件」「将来性のある良い物件」ではないということです。

市場で流行っているものは「業者が売りたい物件」以外の何物でもありません。

 

他の人が買っているという焦りのあまり、そもそもキャッシュフローが全く出ないうえに空室リスクでいうと「オール オア ナッシング状態」のワンルーム投資に自己資金ゼロで手を出される方もいますが、いったん冷静なって、まずは不動産投資におけるリスクコントロールの考え方と自己資金の作り方について真剣に向き合ってみてはいかがでしょうか?

 

キャッシュ イズ キング

投資の格言に、「キャッシュ イズ キング」というのがあります。文字通り、何事にも現金を持っている方が最も強いのです。

ではその現金を貯めるにはどうしたら良いのでしょうか? 

 

かつて一般の方が選ぶ最もシンプルかつ実現可能な手段は、貯金でした。

しかし、今はどうでしょう?

銀行の定期預金金利は、わずか0.002%です。

話になりません。

 

では相場商品はどうでしょうか?

40年地道に働いて得た退職金を、銀行に勧められて投資信託に預けたところ、1年で2/3に減ってしまったという話も聞きます。

ちょっと怖いですね。

 

そこで、当社が用意したのは、現物不動産の所有権を取得しながら、賃貸運営は当社にお任せ、毎年約3%の配当を受け取るだけという、不動産小口化商品です。 

 

この商品からの配当金は、税法上「不動産所得」に分類され、自己資金が貯まるまで、あるいは現物物件の融資環境が整うまで、こういった商品で物件オーナーになる練習をしてみるのは良いかもしれません。

もちろん出資額に応じて共有所有権を取得するので、物件オーナーであることには変わりありません。

 

パートナー選びの重要性

不動産小口化商品も、本質は収益物件の運営に違いありませんから、パートナー事業者選びは最も重要です。

 

収益物件を持つ人の最大の悩みと関心事は、「空室」ではないでしょうか?

リスクコントロールができているかできていないか、成功の分かれ道はそこにあると言っても過言ではありません。

都心だから大丈夫、駅から近いから大丈夫という考え方もありますが、そう一概には言えないというのが、当社の基本的な考え方です。

 

不動産が収益を産み出すまでには、色々なプロセスを通っていくわけです。

①土地の選定・購入

②建物の設計・施工

③入居者の募集

④建物の維持管理

 

何より優先すべき着眼点は、今選ぼうとしているパートナー(不動産業者)が、どの分野に強いのか?ということです。 

答えは考えるまでもなく、①~④まですべてを兼ね備えているパートナーを選ぶのが最も成功に近いはずです。

 

そして、そのようなパートナーの特徴は、限定されたその地域に密着して事業活動を行っているということです。

 

手前味噌な話ですが、当社ユーミーらいふグループの場合は、そのすべてを兼ね備えている数少ない一社と言えます。

①湘南地域45年の不動産情報ネットワーク ・・・情報力

②600棟以上9500室以上の物件供給実績を誇る施工会社 ・・・技術力

③4年連続 神奈川県 第一位 年間8000件 の賃貸契約件数 ・・・入居営業力

④19000戸を誇る管理受託件数(神奈川県第二位) ・・・建物管理力

 

あなたが投資をしようとしているエリアの事業者を並べて、こんな観点で色々比べてみると、面白いかもしれません。

 

まとめ

当社では、不動産投資、運用についての具体的な相談をはじめ、湘南エリアの市況や活用例を交えながらご説明させていただくオンラインでの個別相談やセミナーを開催していますので、是非ご相談ください。

 

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