【コラム】vol5.実例!「女性が選ぶ運用商品の特徴」  ~不動産の量り売りシステムとは?~

2020年6月22日

 

 

 

 

当社の不動産小口化商品にご関心をお持ちいただき、実際にお問い合わせを頂戴したお客様に、興味を持ったきっかけを伺っていたところ、非常に興味深い傾向を発見しましたのでご紹介したいと思います。

 

当社へのお問い合わせ、あるいは実際のお申込みいただいた方の割合を見てみると、男性と女性の割合は五分五分ですが、お話を伺っていると、今の世の中、男性よりも女性の方が行動、即断の傾向があるように見受けられます、それでいて「安全性」という部分へ妥協は一切ありません。 商品説明をさせていただいた後、帰り際にすぐに申込書を頂くのは大概女性のお客様です。 実際にお話を伺っていると、女性の方が、より現実主義というか、現実に照らし合わせて自分や家族の先を見据えながらも、リスクには十分な目配りをしながら現実的に行動を起こす方が多いようです。 

 

不動産オーナーになるということ

日本はもちろんですが、海外の商品なども含めて、割合のよい金融商品を探したり評判のよい投資信託等を探したりと、少しでも手持ちのお金を殖やしながら人生の行く末に備える、そんな女性は多いのです。

 

ところが、「現物の不動産物件を所有する」というレベルになると女性の割合はグンと少なくなり、結果として不動産物件所有者に名を連ねるのは男性の割合が多くなる傾向があります。

 

確かに、現物不動産運用の場合は様々な業者とのやり取りが必然多くなります。

 

不動産管理会社を雇うことでその大部分を請け負ってはもらえるものの、それでもオーナーとして不動産管理会社に指示出しをしなくてはならない場面があります。

 

当社のような、不動産アセットコンサルティングを主体にした不動産会社から物件を買われる場合は、この場合の時間的・事務的負担は当社の担当者が細かくケアさせていただくために、オーナーのご負担は極めて少ないものになりますが、そうでなければ不動産管理会社とのやり取りは日常的に起こります。

 

不動産小口化商品という選択肢

そんな中、ポートフォリオの選択肢の一つとして、不動産小口化商品をご紹介させていただいているわけですが、当社では、不動産小口化商品の本質について、

「定期預金の如く、投資した後はほったらかしで配当を受け取るだけ」

とご説明していますが、多くの女性が興味を持たれているポイントとして、こういう手間暇のかからないタイプの投資商品であるということが重要なようです。

 

そこで、最近、不動産小口化商品を購入を決めた、ある主婦の実例を見てみましょう。

 

この方はご主人が働いている、専業主婦の方です。

この女性の場合もお金の管理についてはしっかりとしています。

決してお金に困っている方ではありませんが、買い物の時にも考えなしに買うことはしません。

食材から子供用品まで全て、その品質とそれに見合った金額かどうかを確かめながら賢く買い物をされているのです。

 

そんな彼女の悩みの一つは、やはり子供を持つ世の女性に共通するだろう「子供の将来の教育費」のことです。 

ご主人の稼ぎはあるものの、それでも子供の教育費は大学、あるいは大学院まで可能性を考えておくといくらあってもありすぎる、ということはありません。

「旦那の稼ぎをいかに賢く使うか」

ここに自分の役割の一つがあると考える彼女は、口コミで任意組合型の不動産小口化商品の存在を知るに至ります。

 

不動産物件を所有して運用するというのはさすがにハードルが高いように思えるものの、業務執行を委託する「組合」を介して金銭出資するので、所有権を取得したとしてもその後の物件管理の煩わしさは何もありません。

 

しかも、考えられる失敗があるとすれば「空室が発生した時」の機会損失ですが、もともとこの対象物件はマスターリース方式で運用されるため、出資者たる所有者の収益源である毎月の賃料入金は、仮に空室が発生したとしても常に一定です。

 

いずれにせよ、この女性もサブリースにより保険がかけてある当社の不動産小口化商品に目をつけられたのでした。

 

運用益にかかる税金問題

この女性が選んだのは「任意組合型」の不動産小口化商品です。

出資額に応じて所有権を保有する「任意組合型」の場合、当然に配当から減価償却費を控除できます。

 

鵠ノ杜舎(楓)3.2億円/320口の商品の場合、3.1%の配当利回りとして、300万円運用した場合、1年での93,000円の配当が支払われますが、そのうち▲76,875円が減価償却として控除できるため、配当に対する実効税率が極めて安いのです。

 

つまりこうです。

配当収入(93,000円)-減価償却(76,875円)=課税対象(16,125円)

この課税対象の、16,125円に対して税金がかかるのです。

 

ちなみに、上場株式の配当の場合、その「全額」対して、20.315%の税金がかかります。例えば、保有株式の配当が93,000だった場合、この93,000円に対して上記の税金がかかることになります。 

不動産小口化商品の場合、所得税率による総合課税がなされますので、仮に所得税率が20%の方の場合、どちらが税引き後の金額が多くなるかは想像に難くないと思います。

 

さらに、現物不動産の所有権を取得する任意組合型の不動産小口化商品の場合、相続税評価による評価減を享受することができますので、将来の相続対策を考えた場合も有利というおまけもついてきます。(実際にはこちらの効果を目的に出資される方も多いですので、別のコラムに書きたいと思います)

 

将来の一棟アパートオーナーへの入口

この女性は、

「普通の主婦が現物のアパートを持つというのは少しハードルが高いと思っていましたが、このように量り売りのように手元の資金に応じて不動産の所有権を持つことにで、不動産投資というハードルを一つ越えられたような気がする。」

と、大変満足されています。

 

さらに、

「鵠ノ杜舎のように、付加価値の高い設計思想と、湘南でトップクラスの実績を誇るユーミーらいふグループの入居管理のため、相場商品のように毎日一喜一憂することなく、文字通りほったらかしでもお任せできる安心感がある。 もし将来一棟アパートのオーナーになるとしたら、絶対にユーミーらいふの物件を選びたい。」

ともおっしゃっていただいております。

 

商品開発を進めていくうえでも非常に励みになる感想です、ありがとうございます。

将来は当社の一棟オーナーになれますよう、責任を持って運用し、ステップアップのお手伝いをさせていただきたいと思います。

 

まとめ

当社では、不動産運用についての具体的な相談をはじめ、湘南エリアの市況や活用例を交えながらご説明させていただくオンラインでの個別相談やセミナーを開催していますので、是非ご相談ください。

  

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