【コラム】vol4.「あなたの信用力は大丈夫ですか?」  ~信用力アップで現物不動産オーナーにステップアップ~

2020年6月1日

 
 
 
 
 
 
 
コロナウイルスの影響が深まる中、おそらく世界中の大多数の人々が気にかけているだろう共通のテーマがあります。
「このまま、世界レベルで景気後退に突入するのだろうか?」
答えは誰にも分かりませんが、少なくとも経済成長にとってポジティブな環境でないことは確かそうです。
 
 

コロナショックが与える2つの視点

コロナウイルスの脅威も一つの要素ではありますが、実際は中東・ロシア・米国の三つ巴の石油戦争、米国VS中国の貿易戦争等、経済にとって不安要素が増加している中で経済成長予測の下降修正が目立つ昨今、少なくとも景気が上向いていく実感を得ることはなかなか難しい環境です。
 
当然ながら、このような景気サイクルは不動産業界においても売主と買主の双方の心理に大きく影響してきます。
 
実際に、常に物件を供給し続けなれば資金回転ができない自転車操業的経営の戸建て業者やマンションデベロッパーですら、いったん仕入れをストップして様子見をしている状況です。消費者も同じように、「不動産購入は様子を見たい」と考えている方数の方が優勢なのは想像に難くありません。
 
ただ、更に興味深いのは、「引き続き今も物件は探し続けている」という層が一定数、市場には存在しています。
 
「景気後退を見込んではいるため、今は不動産購入を控えるつもりだけど、もし良い機会があれば購入に踏み切ってもよい
ある調査によると、そんな風に見ている消費者が全体の4割強はいるようです。
 
ここでいう「良い機会」とは、
「景気後退に入りそうな雰囲気だけれども、それを加味しても購入した方がよい物件」との出会いがあり、かつ、「日本の金融史においてかつてない最も低い金利」を利用できるとすると、今が「その機会」であることは間違いなさそうです。
 
とはいえ、不動産投資であれ、株式投資であれ、どのタイミングが完璧であるかを読み取ることは不可能です。
 
ただ、時間軸に対して投資を行っていくインカムゲイン型の収益不動産投資の場合は。その物件の地域周辺の過去20年程度の相場推移を加味して問題がないのなら、投資開始のタイミングは早い方が良いに決まっているのです。
 
結論として、
・購入の気持ちはある
・けれども景気の様子を見たい
 
そんな人々の割合が多い時期になりますが、最終的な判断基準は、「それでも今購入する理由が自分にはあるか?」 ・・・ここに尽きます。
 
市場の基準ではなく、自分の購入理由を検証する時期とも言えそうです。
 
また、そもそも自分には収益物件が買えるのか?この点についても自己分析しておく必要があるかと思います。投資の格言で、「Cash is King」というのがありますが、目の前にチャンスが訪れたとしても、一定の現金が無い場合はその土俵に乗ることさえも難しいのです。
 
 

不動産投資を行うための要素とは?

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① 現金貯金はいくらあるのか?
不動産購入にあたり、全額現金買いである必要は全くありませんが、事実、貯金残高が多ければ多いほど不動産購入では自分の立場が有利になってきます(とりわけ融資機関とのやりとりでは有利になる)。
 
ましてや今は本格的な景気後退に突入することが予想される時期ですが、景気後退の最中では現金を多く持つことは更に有利になるのです。
 
それでは「いくらぐらいの現金を持っているとよいのか?」となると、目安は
・自己資金の20%
・クロージングコストとして5%程度
・空室家賃補填として年間想定家賃収入の10%程度
 
これくらいあれば、精神衛生上も有利です。
当然に、手持ちの全財産を不動産に突っ込むというのはいくら何でも乱暴ですから、通常の生活コストが確保されていることは言わずもがなです。
例えば、新築アパート1億円(土地建物)/年間家賃収入720万円の物件を買うとしましょう。
 
この場合に必要な現金の目安は、
・自己資金:2000万円
・クロージングコスト: 500万円
・空室家賃補填:72万円
 
合計25~2600万円程度の現金が必要になってきます。
こうしてみると結構な金額ですが、健全な賃貸経営をするのであれば最低でもこれくらいは見込まないと話になりません。 そもそも、この第一のハードルをクリアできないと金融機関が相手にしてくれない可能性が高いか、借りられたとしても事業として成立しにくい金利になってしまうので、低金利が物件購入の理由だとするなら本末転倒と言わざるを得ません。
 
次に、
② 自分のファイナンスはどれくらいのレベルのあるのか?
物件を選ぶよりも以前に「事前ローン審査の合格」を取得しておくことは肝要です。
 
当たり前の話ですが、そもそも購入できる物件は、「どれくらいの元金」を「どれくらいの金利」で、用立てできるかにかかってきます。
 
言い換えると物件を購入できるか、あるいはできないかは金融機関に委ねられるわけで、いざ物件売買契約に入っている最中に「ローン審査を通りませんでした」となると売主と買主の双方にとって時間と労力の無駄が発生していましいます。
 
だからこそ事前審査で、
「〇〇円くらいの価格までの物件なら購入できる」
という、自分のクレジットラインは掴んでおかなければなりません。
 
そこで融資機関としてはどのあたりのラインを「合格」とするのかは、物件の立地やそれぞれの金融機関により(厳密には支店や担当者により)違いがありますので一概には言えませんが、信用力をアップさせる要素は、現金残高だけでないことも事実です。
 
かくして事前審査を通過したとすれば、今はローン金利がたった1%台の時期ですから非常に有利な運用が出来る可能性が高いのです。
 
 
③ 残念ながら今はまだクレジットスコアが基準に満たない
空前の低金利時代ではありますが、貸出基準はむしろ上がっています
今はダメでもあきらめないで信用力の向上に努めてください。 今銀行定期に現金をおいておいてもわずか0.002%の金利にしかなりませんが、手元の資金を効果的にかつ低リスクで運用して、不動産の取得に成功した方々もいらっしゃいます。
 

まずは、不動産購入の自己資金には満たないが、手元のある程度余剰資金がある方については、任意組合型の不動産小口化商品での運用も一つの選択肢です。
現物収益不動産の保有と同じ効果がありながら、流動性の高さや安定性重視の商品設計は次世代の不動産投資の形とも言えます。

 

 

まとめ

不動産小口化商品については、具体的な内容をはじめ、湘南エリアの市況や活用例を交えながらご説明させていただくオンラインでの個別相談やセミナーを開催していますので、是非お問合せください。

 

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