【コラム】vol2.コロナが与える不動産投資への影響 ~居住系不動産が不況に強いわけ~

2020年5月18日

 
 
 
 
 
 

リーマンショック時との違い

コロナショック以前で、○○ショックと名の付く混乱相場と言えば、多くの方が「リーマンショック」と答えるのではないでしょうか?
では、同じ経済ショックでも、この二つの本質的な違いをご理解いただいておくと、皆様の今後の資産運用戦略が変わってくるかもしれません。
結論から申し上げると、リーマンショックは本質的には「金融市場のゆがみの崩壊」です。債権のデフォルト(国や金融機関の債務不履行)リスクが極限まで高まった状態で市場が崩壊した現象といえます。 市場経済の血液であるお金の供給源である金融市場が発端なので、おしなべて色々な方面に悪影響を及ぼすという構図です。

 

一方で、コロナショックは、本質は「天災」です。
金融市場のそのものが混乱しているわけではなく、生産活動の停滞や失業などにより一部経済の動きが鈍化したことで、結果的に金融市場の一部にも影響が出た状態と言えます。 もちろん長期化すれば経済的なダメージは逃れませんが、そもそも症状が異なる病気であったとも言えます。 テレビでは、失業者やダメージを受けている産業ばかりクローズアップされますが、実は大きな影響を受けていない産業も多いということです。

  

不動産市場はどうなるのか?

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これから不況期にはいるぞ~!というフラグが立つと、不動産市場の参加者は、以下の4パターンの行動に大別されます。

 

①不動産の価格下落を期待し買い時を探る人
②保有不動産の出口を急ぎ現金確保し、次の買い場に備える人
③収入が下がる前に融資を通してしまいたい人
④本業の収入を補う方法を収益不動産に求める人

 

さらに、
①②は、今は買いではないと考える人
③④は、今が買う局面と考える人
という二種類に大別できますが、この状況で買うという側に立つ人は「目的」が明確です。

 

市場動き自体は、簡単に予測できるものではありませんが、少なくともリーマンショック時と異なり、金融市場からの資金供給自体は正気を保っていますので、買うか買わないかのどちらが正解かを議論するのではなく、目的に合わせた判断をすることが肝要と言えます。

  

長期保有、安定運用という考え方

幸い、当社が事業展開する湘南というエリアは、人口動態からみても、住宅実需の面では非常に安定性の高いエリアです。 2000年代に入ってからは、駅前商業地を除いた住宅実需エリアに至っては、若干の瞬間的上下動はあるものの、平均値で見るとほぼ地価の変動が無いと言えます。

 

不動産投資におけるリスクの一番の要因は、ボラティリティ(変動率)です。都心物件や商業地のリスクが高いのは、ボラティリティによるところが大きいのです。おそらく、このコロナショックにおいて影響が出てくるエリアを推測すると、直近10年の値上がり率が高い都心部と、タワーマンション、商業地テナント系ビルあたりだと思われます。

 

一方で、その対極にあるのが、現実的な住宅実需をかかえる湘南エリアの居住系不動産と言えそうです。 ボラティリティが高くないということは、時間軸に対して投資効果を求めることに他なりませんから、できるだけ早く物件を取得し運用を始めるという考え方か成功の王道と言えます。

 

 

不動産投資のもう一つの選択肢

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先ほど、①②に大別した「今は買いではない」という考えに賛成の方には、当社ではもう一つの選択肢を用意しています。
手元の現金を確保して将来の買い場に備えるのが目的の方々にとって、その資金をほぼゼロ金利の銀行口座にしまっておくことは最適な選択肢でしょうか?

 

実はこの問いに対する答えが「不動産小口化商品」なのです。

 

不動産小口化商品の特徴として、

①上場商品と違って毎日の価格変動がない
②いざという時の流動性が高い
③銀行預金より圧倒的に利回りが良く、上場株式よりも安全性が高い

 

この3点が、とても重要な意味を持ちます。

 

つまり、「いまは不動産の買い時ではない」と考える方々は、ご自身が考える「来るべき買い時」に備えて、余剰資金を不動産小口化商品で運用すべきなのです。

 

不動産という資産と安全性の本質を理解していらっしゃる、真の投資家の目線をお持ちの方であれば、このメリットにお気づきいただけるのではないかと思います。

 

このような不確実な時代だからこそ、不動産小口化商品のような手堅い投資は、ご自身の資産ポートフォリオに組んでみてもよいと私たちは考えます。

 

これを機会に、じっくりとご自身の資産運用に向き合ってみるのはいかがでしょうか?

当社ホームページお問い合わせページより、不動産小口化商品のご相談が可能です。 買うか買わないかのお話ではなく、まずご自身の資産設計からご相談ください。



お問い合わせフォームに、「不動産小口化商品 相談希望」と記載してお申し込みください。 3営業日以内に、お客様専任担当者よりご連絡させていただきます。
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